港式商业地产借鉴与分析.pptx

香港购物中心的借鉴与吸收 香港环球商机商业地产顾问机构 总经理香港品牌发展联合会 主 席中国（香港）特许经营协会 会 长叶智辉 先生目 录1、 香港购物中心总述及三个阶段2、 香港购物中心的特点及发展策略3、 香港购物中心的建筑及商业规划4、 香港购物中心的人流动线设置5、 香港购物中心提高购买率及创造愉悦购物感受的6、 香港购物中心的可持续经营管理的策略7、 香港购物中心构建品牌核心优势的策略8、 香港购物中心的特色及主题9、 香港购物中心案例介绍10、中国商业地产 - 香港考察团香港购物中心——最亲密、最接近、最实用、最先进的参照物和标本香港购物中心的发展对亚洲购物中心具有非凡意义；香港建设了亚洲最早的购物中心；随着时间的推进，香港购物中心不断创新发展，更新换代，直至今日，香港购物中心 仍代表了世界上最先进的购物中心规划思想和经营理念。200万平方米——竞争与繁荣的商业自1966年海运大厦第一期开业以来，目前分布于香港岛、九龙、新界的大大小小的购物中心约50个，商业面积总量超过200万平方米——高度竞争与繁荣的商业市场！！香港购物中心发展三个阶段学习借鉴香港购物中心的成功经验，我们有必要了解香港购物中心发展的阶段性特征，从发展趋势看，我们将香港购物中心的发展分为三个阶段。主题化服务阶段2000年—现在娱乐化阶段1980年—1999年启蒙阶段1966年—1977年海运大厦马可波罗香港酒店商场海洋中心太古城中心又一城IFC Mall朗豪坊青衣城代表项目购物中心设施比较简单，功能比较单一购物环境舒适性已经大大超越传统的商业场所香港地铁大规划建设购物中心不仅满足消费者购物的功能，而应当满足消费者的多种需求为了区别于竞争对手，规划更多的娱乐设施，吸引更多的顾客以人为本，重视人的需求创造独一无二的主题符号，具有更强的个性特征和区别优势特 点香港购物中心的特点及发展策略一、商业金三角购物中心商业金三角酒店写字楼合三为一，实现商业资源互通互用香港很少把购物中心建成纯商业物业，社区型购物中心和区域型购物中心都是如此，尤其是位于城市中心的区域型购物中心。香港的很多购物中心都是集写字楼、酒店、购物中心于一体，典型的有太古广场。太古广场总建筑面积21万平方米，有4座塔楼，功能包括购物中心、五星极酒店、高级写字楼。单纯从购物中心的角度来说，酒店及写字楼的住客、租客都将是购物中心稳定、具有较高消费能力的潜在消费群。单个购物中心体量在5-10万平方米/个，是香港购物中心的主流面积分类个数总面积代表项目3万㎡以下5138,191.20皇室堡3-5万㎡7296578.02青衣城愉景花园5-10万㎡181140375.33太古广场时代广场又一城10万㎡以上5701969.35太古城海港城二、合理控制商业规模和运营风险，不建设面积超过20万平方米的购物中心。名称建筑面积（平米）名称建筑面积（平米）海港城约17.6万荷里活中心约5万太古广场约6.6万德福广场约7.4万时代广城约8.7万青衣城约4.6万又一城约9万新都会广场约5.6万太古城中心约10万新城市广场约15万旺角新世纪约6.7万屯门市广场约7.9万香港的购物中心的开发策略是：1、采取分阶段开发的策略。现阶段开发的购物中心面积适应当时的市场规模和容量，不求一步到位，而为未来预留发展空间，购物中心分地块分期开发。2、分散经营分险，不建设巨型购物中心。面积巨大的购物中心一则增大了投资压力，二则增加了开发风险。另外，当购物中心进入运营以后，巨型购物中心也会由于运营成本很高，而增加运营压力。 三、大力发展社区型购物中心，社区型购物中心占总数的80％以上。香港购物中心有个显著的特点，就是社区型购物中心发达。在香港每个议会区都有自己的购物中心，社区型购物中心占到香港全部购物中心的80％以上。香港多数社区型购物中心，每到上下班后，或者到周未，都人流涌动，车水马龙，证明香港的社区型购物中心相当成熟，发展程度很高，社区型购物中心有能力留住本区居民，并营造良好的商业氛围。在美国，购物中心的平均面积约为11100平方米，在日本，购物中心的平均面积为14800平方米，而香港购物中心的平均面积约为50000平方米，比美国、日本的购物中心平均面积大，但仍是以社区型购物中心为主。美国社区型购物中心占其购物中心总数的70%，相对而言，香港社区型购物中心占到香港全部购物中心的80%以上，所占比例更高。四、将档次最高的购物中心，开在甲级写字楼及银行最集中的地方香港最高档的购物中心基本都位于甲级写字楼及银行最集中的地方。因为在此区域集中了全满港最高收入的人群。其中最个代表性的有：置地广场、太古广场和IFC MALL。置地广场位于云集了100多家国际银行和甲级写字楼的中环区内，是香港著名的高档购