房地产法律项目服务要点(新湖中宝) .pptxVIP

房地产开发项目法律服务要点 主 讲 浙江省省直律师协会副会长 浙江省律协建筑与房地产专业委员会副主任 浙江浙元律师事务所主任 史 建 兵 律 师 联系电话：0571 地 址：杭州市中山北路632号越都商务大厦 ;一、前 言;审批、立项;其他地区的作法;浙江省律师房地产法律服务的现状;项目的不同阶段;二、项目筹备阶段特别应当注意的法律问题;9、我们的市场行为主要的导向因素，第一个是市场需求的导向，第二个是技术进步的导向，第三大导向是竞争对手的行为导向。七月-21七月-21Tuesday, July 20, 2021 10、市场销售中最重要的字就是“问”。01:49:0101:49:0101:497/20/2021 1:49:01 AM 11、现今，每个人都在谈论着创意，坦白讲，我害怕我们会假创意之名犯下一切过失。七月-2101:49:0101:49Jul-2120-Jul-21 12、在购买时，你可以用任何语言；但在销售时，你必须使用购买者的语言。01:49:0101:49:0101:49Tuesday, July 20, 2021 13、He who seize the right moment, is the right man.谁把握机遇，谁就心想事成。七月-21七月-2101:49:0101:49:01July 20, 2021 14、市场营销观念：目标市场，顾客需求，协调市场营销，通过满足消费者需求来创造利润。20 七月 20211:49:01 上午01:49:01七月-21 15、我就像一个厨师，喜欢品尝食物。如果不好吃，我就不要它。七月 211:49 上午七月-2101:49July 20, 2021 16、我总是站在顾客的角度看待即将推出的产品或服务，因为我就是顾客。2021/7/20 1:49:0101:49:0120 July 2021 17、利人为利已的根基，市场营销上老是为自己着想，而不顾及到他人，他人也不会顾及你。1:49:01 上午1:49 上午01:49:01七月-21 ;最重要的两个工作;2005年3月26日国务院办公厅发布的《关于切实稳定住房价格的通知》，简称“国八条”， 信贷 税收 住房结构 对房地产政策进行调整 外资准入 和廉租房开发;房地产项目转让的传统方式;两种转让方式比较;股权收购方式的缺点及应对方案;目标公司风险控制—律师尽职调查;目标公司的隐患：隐性债务;国家税务总局今年5月份出台了股权转让所得征收个人所得税的管理规定，导致股权转让???方式收购项目在合理避税的税务空间上已经变得越来越小 ;三、项目建设阶段的注意要点;房产公司与建筑商的关系;1、关于“黑白合同”的问题;判断“黑白合同”;时间点的重要性;2、 施工管理中联系单的有关问题以及签订和索赔的问题;;我个人的体会;确立按合同办事的意识 ;应对方案;四、律师在审查《商品房买卖合 同》中应当注意的几个问题 ;（一）、关于房屋认购书的一些问题 ;（二）、商品房买卖合同是否合同法第39条所称的格式合同 ;（三）、对合同第7条付款方式和期限应当注意的问题。;房产公司与按揭银行之间的关系和习惯做法 ;案 例;相关法条;案 例;（四）、第十一条：规划涉及变更的约定 ;律师的建议;（五）、合同第十三条：出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任 ; 房产公司因融资的需要，将土地抵押给银行 不及时声明 办不出产权证 买受人要求双倍赔偿;（六）、合同第十六条： 关于产权登记的约定关于这一条的经验我们也是通过诉讼打出来的。注意新老合同的不同规定;（七）、双方特别约定事项 ;问 题;解决方案及建议;五、关于商品房交付过程中的法律要点;（一）关于房屋的交付标准 ;案 例;业主在什么情况下可以拒绝交房？;? 除以上情形，买受人如果拒绝收房，导致房屋的实际交付时间延期，房产公司不承担逾期交房的违约责任。对买受人提出的房屋质量缺陷，通过正常的保修解决，当然如果对买受人造成损失的，买受人可以向房产公司索赔解决 ;（二）楼盘交付后，业主在使用过程中，房屋存在质量问题，房产公司应当承担的法律责任。;案 例;案 例;案件总结;房屋的买受人也可以直接向房屋施工企业提起索