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专业基础知识及项目策划流程; 第一篇 策划基础知识;目 录;一、房地产基本概念;一、房地产基本概念;1.1房地产的概念; 一、房地产基本概念;一、房地产基本概念;一、房地产基本概念;一、房地产基本概念;一、房地产基本概念;一、房地产基本概念;一、房地产基本概念;一、房地产基本概念;一、房地产基本概念;一、房地产基本概念;一、房地产基本概念;一、房地产基本概念;一、房地产基本概念;一、房地产基本概念;一、房地产基本概念;二 、 房地产市场;二 、 房地产市???;二 、 房地产市场;二 、 房地产市场;2.3 房地产市场的运行环境及其影响因素;2.4 房地产市场规模 2.4.1 潜在市场、有效市场及合格的有效市场、服务市场、渗透市场 潜在市场：对某种特定商品有某种兴趣的消费者。 有效市场：对某种特定商品有兴趣、收入与途径匹配的消费者的集合；如果对某 些商品有消费的限制，那么其他的人群就构成合格的的有效市场。 服务市场：使公司决定开拓的那部分合格的有效市场。 渗透市场：指已经购买了企业产品的消费者的集合 ;2.4 房地产市场规模;2.5 房地产市场指标 2.5.1 需求、供给与价格 需求：消费者在某特定时期，在一定市场上，按一定价格愿意且能购买的某种商 品和劳务的数量 。与消费者的偏好、收入水平、商品的价格、相关商品 （互补品、替代品）的价格、对商品未来价格的预期等有关。 需求规律：价格效应 = 替代效应 + 收入效应 ;2.5 房地产市场指标 2.5.1 需求、供给与价格 供给： 厂商在一定市场上的某一特定时期内，与一定价格相对应，愿意且能提供 商品的数量。与商品本身的价格、其他商品的价格、生产技术的变动、生 产要素的价格、政府的政策以及厂商对未来的预期正相关。 ; 2.5 房地产市场指标 2.5.1.1 需求指标 国内生产总值 人口数 城市家庭人口 就业人员数量及就业分布 城市家庭可支配收入及城市家庭总支出 房屋空间使用数量 商品零售价格指数及城市居民消费价格指数 ; 2.5 房地产市场指标 2.5.1.2 供给指标 存量 新竣工量 灭失量 空置量及空置率 可供租售量 房屋施工面积 房屋新开工面积 平均建设周期 竣工房屋价值 ;2.5 房地产市场指标 2.5.2 弹性理论 需求价格弹性：商品的需求量对商品本身价格变动的反应程度 供给价格弹性： 供给量变动率与价格变动率的比值。影响因素，一是厂商供应能 力和产品生产周期，二是产品的生产成本 2.5.3 市场均衡 需求的数量等于供给的数量 ;2.5 房地产市场指标 2.5.4 消费者行为理论 2.5.4.1 效用 消费者决策：指消费者在既定的预算支出条件下，为使自己获得最大的消费满足而 做出的消费选择。 效用：消费者在消费某种商品时所获得的心理满足程度。其取决于两种因素，一是 商品的自然属性可以满足人们的某种使用的需要；二是人们在消费某种商品 时对满足的主观感受。 ;2.5 房地产市场指标 2.5.4 消费者行为理论 2.5.4.2 边际效用 边际效用（MU）消费的某种物品每增加一个单位所获得的总效用的增加。 边际效用递减规律：消费者消费后一个单位商品所获得的效用增量小于它消 费前一个单位商品所获得的效用增量。 ;2.5 房地产市场指标 2.5.4 消费者行为理论 2.5.4.3 消费者均衡： 消费者在既定收入的状况下，将货币合理花费于各种消费品的组合，使消费者获得了最大的效用总量，此时消费者不再改变其购买各种消费品的数量，则消费者的决策行为已达到均衡状态。 ;2.6 地租及级差地租 2.6.1 地租：利用土地所获得的超额报酬 地租 = 市场价格 – 生产成本 – 平均利润 2.6.2 级差地租： ;城市内不同用途的地租支付能力;地租及级差地租; 2.6 影响房地产价格的九大因素 2.6.1 房地产自身的因素 2.6.2 环境因素 2.6.3 人口因素 2.6.4 经济因素 2.6.5 社会因素 2.6.6 行政因素 2.6.7 国际因素 2.6