第四章房地产投资项目的财务分析.pptxVIP

第四章 房地产投资项目的 财务分析 一、财务分析的含义 财务分析是从房地产项目或企业角度对项目进行的经济分析，具体讲即根据政府现行财税制度、价格体系和有关的法律、法规，计算分析项目的财务效益和费用，考查项目的盈利能力、清偿债务能力等财务状况，据以评价项目财务可行性。二、财务分析的程序（一）分析和估算项目的财务数据；（二）分析财务基本报表；（三）分析财务指标；（四）提出财务分析结论；（五）进行不确定性分析。第一节 房地产投资财务数据的估算一、房地产总投资的估算 房地产总投资是指项目在一定时期内为生产和销售房地产而花费的全部成本费用。（一）总费用的构成1、房地产开发直接费1）土地使用权获取成本；2）前期工程费；1）可行性研究费；2）规划设计费；3）工程水文地质勘测费；4）七通一平费。（3）建安费（4）基础设施费（5）公共配套设施费（6）不可预见费（7）开发期间税费2、房地产开发间接费用（1）管理费用（2）销售费用（3）财务费用（二）总成本费用的估算1、开发成本的估算（1）土地使用权获取费1）国有土地使用权获取费 一般采用市场比较法，根据政府近期出让的类似地块的出让金数额、并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、出让年限、周围环境状况及土地现况等因素修正。也可根据城市的基准地价或平均标定地价，根据项目所处地段等级、用途、容积率、使用年限等进行修正得到。2）集体土地征用费征用耕地：土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费。土地补偿费为该耕地被征用前三年平均年产值的6～10倍。安置补助费安需安置的农业人口计算，每一个需要安置的农业人口的补偿标准为该耕地被征用前三年平均年产值的4～6倍。其他土地：由省、自治区、直辖市参照耕地补偿费和安置补偿费的标准规定。3）拆迁安置补偿费拆迁安置费是指开发建设单位对被拆除房屋的使用人，依据有关规定给予安置所需的费用。一般情况下应按照拆除面积给予安置，分为原地回迁安置与异地永迁安置。拆迁补偿费是指开发建设单位对被拆除房屋的所有权人，按照有关规定给予补偿时所需要的费用。拆迁补偿的形式可分为产权调换、作价补偿或二者结合的形式。产权调换的面积按所拆房的建筑面积结合新安置地点计算；作价补偿的金额按照所拆除建筑面积的重置价格结合市场行情等计算。（2）前期工程费1）前期规划、设计、可研费等。规划设计费为建安费的3％左右，可研费占项目总投资的1％～3％，水文地质勘测费为设计概算的0.5％左右。2）“三通一平”或“七通一平”等土地开发费。根据实际情况，参照有关标准估算。（3）建安工程费 指直接用于工程建设的总成本费用，主要包括建筑工程费、设备及安装工程费以及室内装修工程费等。估算方法：1）单元估算法：以基本建设单元的综合投资费用乘以单元数，得到项目或单项工程总投资费用的估算方法。2）单位指标估算法：以单位工程量投资费用乘以工程量得到单项工程费用的估算方法。3）工程量近似匡算法：采用类似于概预算的方法，先匡算工程量，再套当地概预算定额标准，近似估算出费用。4）概算指标法：采用综合的单位建筑面积和建筑体积概算指标，计算整个工程费用。5）类似法：根据建安工程中各项目所占的比例进行估算。（4）基础设施费指供水、供电、供暖、供气、排污等工程费用。估算方法一般采用单位指标法。（5）公共配套设施费主要包括不能有偿转让的小区内的公共配套设施支出。估算方法同“建安工程费”的方法。（6）房地产开发期间的税费指房地产开发过程中所负担的各种税金和地方政府有关部门征收的费用，包括投资方向调节税、配套设施建设税、建筑安全监督费、供水管网补偿费等。其估算方法参照当地有关法规标准。（7）不可预见费包括备用金、不可预见的基础或其它附加工程增加的费用、不可预见的自然灾害增加的费用。其估算采用（1）~（5）项之和乘以（3%~5%）。2、 开发费用的估算（1）管理费：指明管理部门为管理和组织经营活动所发生的各种费用。 按前述5项之各乘以3%（2）销售费用 1）广告宣传费按销售收入的2%~3%估算; 2）销售代理费按销售收入的1.5%~2%估算; 3）其它销售费用按销售收入的0.5%~1%估算。（3）财务费用1）利息支出：指建设投资借款利息和流动资金借款利息。建设投资借款利息=年初本金累计额×年利率流动资金借款利息=流动资金借款累计额×年利率2）其它财务费用：根据所占比例估算或不予计算第二节 资金时间价值的计算一、资金时间价值的概念 指资金随着时间的变化产生的资金增值或经济效益，具体体现在资金的利息和资金的纯收益两方面。1. 利率：为每单位时间增加的利息与原金额之比。2.利息周期：表示利率的时间单位。如一年，一季度，半年，一月等。 01234(时间)现金流量图3. 现金流量图 所谓现金流量图，就是将现金流量绘入一时间坐标中。即在图上画一条