第五章-房地产项目用地的获取.ppt

2021/9/12 * 招标出让方式下投标报价决策方法 用预期利润作为比较依据:E（I）= P×I 例1 开发商对某块土地投标,估价为A=500,000元,开发商拟用四个不同的标价进行分析选择,每个标价得标概率如下。问:如何决策? 报价 B 得标概率 p 直接利润 I=Ai-Bi 预期利润 E（I）= p×I B1=550,000 1 －50,000 －50,000 B2=500,000 0.9 0 0 B3=480,000 0.8 20,000 16,000 B4=450,000 0.2 50,000 10,000 报价 B 得标概率 p B1=550,000 1 B2=500,000 0.9 B3=480,000 0.8 B4=450,000 0.2 2021/9/12 * 例2 已知一个竞争对手甲与己方竞投一块土地（估价A）,甲过去的投标情况见表。问:己方如何决策? B/A 频率（出现次数）f 概率p=f/Σf 0.5 2 0.03 0.6 6 0.08 0.7 19 0.26 0.8 22 0.30 0.9 14 0.19 1.0 8 0.10 1.1 2 0.03 1.2 1 0.01 B/A 己方取胜 概率p 直接利润 I 预期利润 E(I) 0.45 0 0.55A 0.00A 0.55 0.03 0.45A 0.0165A 0.65 0.11 0.35A 0.0385A 0.75 0.37 0.25A 0.0925A 0.85 0.67 0.15A 0. 1005A 0.95 0.86 0.05A 0.043A 1.05 0.96 －0.05A －0.048A 1.15 0.99 －0.15A － 0.1485A 1.25 1.00 －0.25A － 0.25A 0. 1005A 2021/9/12 * 例3 已知多个竞争对手:甲、乙丙与己方竞投一块土地（估价A）,三家对手过去的投标情况见表。问:己方如何决策? B/A 概率p甲 概率p乙 概率p丙 0.5 0.03 0.03 0.09 0.6 0.08 0.13 0.18 0.7 0.26 0.20 0.33 0.8 0.30 0.33 0.10 0.9 0.19 0.17 0.10 1.0 0.10 0.10 0.18 1.1 0.03 0.03 0.02 1.2 0.01 0.01 0.00 2021/9/12 * B/A 己方取胜概率 概率p1(甲) 概率p2（乙） 概率p3（丙） 0.45 0 0 0 0.55 0.03 0.03 0.09 0.65 0.11 0.16 0.27 0.75 0.37 0.36 0.60 0.85 0.67 0.69 0.70 0.95 0.86 0.86 0.80 1.05 0.96 0.96 0.98 1.15 0.99 0.99 1.00 1.25 1.00 1.00 1.00 B/A 概率 p=p1 ×p2 ×p2 直接利润 I 预期利润 E(I) 0.45 0.00 0.55A 0.00A 0.55 0.00 0.45A 0.00A 0.65 0.005 0.35A 0.002A 0.75 0.08 0.25A 0.002A 0.85 0.32 0.15A 0.05A 0.95 0.59 0.05A 0.03A 1.05 0.90 －0.05A －0.05A 1.15 0.98 －0.15A －0.15A 1.25 1.00 －0.25A －0.25A 0.05A 对手报价 0.5 0.6 0.7 0.8 0.9 1.0 1.1 1.2 2021/9/12 * （四）挂牌出让 挂牌出让土地使用权,是指市、县国土资源管理部门发布挂牌公告,按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布,接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格,根据挂牌截止时的出价结果或现场竞价结果确定土地使用者的行为。 　 特点: 土地最低交易价透明 容许思考,竞争平和 有助于稳定地价 程序: 公告 认价 公示 变换价格 继续公示 成交 2021/9/12 * 2021/9/12 * 一是适用范围不同。这也是两者最重要的区别。 二是土地使用权出让金形成方式不同。 三是最低价确定的原则不同。 共同点: 四种出让方式的比较 区别: 协议出让与招标拍卖挂牌出让方式的比较 都是政府有偿供应土地使用权的重要方式 都要编制并公布出让计划,都要签定出让合同 《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第 21号令）第5条规定:协议出让的最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关费用之和,有基准地价的,不得低于基准地价的70%; 《招标拍卖挂