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酒店的价值及酒店业周期性波动 饭店行业新动态 2010-01-27 11:55:23 阅读 38 评论 0 字号：大中小 订阅 图 1 图 2 图 3 图 4 图 5 □陈勇 酒店的价值取决于其未来创造现金流的能力。酒店的资产价格以酒店的业务价值为核心，并最终体 现为酒店的物业价值 。酒店业属于典型的周期性行业 ，酒店业周期性波动对酒店的价值将产生显著的影响， 本文将从酒店的业务价值和酒店的物业价值两方面，探讨酒店业周期性波动对酒店价值的影响及二者之间 的相互作用关系。 一、酒店业务价值与酒店业周期性波动 通过研究美国、英国、香港、中国的酒店市场周期变化，笔者认为，酒店业每一轮周期的时间约 为 10 年左右。以中国为例， 1988 － 1989 年宏观经济硬着陆后酒店业见底回升，于 1992 －1993 年新一轮 宏观经济增长启动时达到高峰 ，之后在供给压力下逐渐走低 ，于 1998 －1999 年亚洲金融危机后陷入低谷。 之后于 2000 年开始启动回升，经过 2003 年 SARS 的调整，在 2007 年经济过热时达到行业高点，随后受 金融危机影响开始下行 ，预计于宏观经济调控高潮的 2010 年左右达到谷底 ，并于 2011 年开始回升 （图1 ）。 图 1 为中国酒店业 1989 －2011 年的周期及其预测。 需求扰动是导致景气下降的动因，而供给减少则是景气见底回升的动力。以美国为例， 1991 年酒 店业受海湾战争影响，陷入低谷， 1991 — 1995 年 5 年间客房供给年均增长速度仅为 1—2% ，由此导致酒 店业景气度逐步回升 ，于 1996 — 1998 年间达到高峰 。之后，由于 1997 —2001 年间客房供给以每年 3% —5% 速度增长，酒店业景气度逐步下降， 2001 — 2002 由于 9?11 事件而陷入低谷（图 2 ）。 图 2 为美国酒店业 1991 —2001 年的周期。 在宏观经济的影响下，不动产密集带来的供给滞后特征是造成酒店业周期波动的主要原因。酒店 投资建造周期较长 ，一家中高档酒店从规划到开业一般需要 2—3 年的时间 。当酒店业景气刚刚处于见底回 升时，出租率与房价还不尽如人意，此时酒店投资者通常谨慎。等到酒店投资者意识到景气全面复苏，已 经是 2—3 年后的事情。此时开始规划供给，到开业时又是 2—3 年后的事情，此时通常处于景气高峰，供 给的增长逐步超过需求增长，景气逐步下降，但通常很慢，除非遇到突发性需求扰动。 景气上升阶段，出租率提高领先于房价提高 1—2 年；景气下降阶段，出租率下降先于房价下降 1 －2 年。阶段周期的高点通常并非在出租率的高点，而是在房价的高点。此时全面衡量酒店业务价值的指 标每间客房收入（ RevPAR ）达到最大化。这是因为，当需求增加时，首先反应在出租率的提高，等到出 租率达到酒店最佳收益点时，酒店运营商才开始酝酿提高房价。否则在景气初期即提高房价，可能导致需 求下降，影响出租率。当供给增长较快时，首先是每家酒店的入住客人被分流，出租率下降。为了保持出 租率，酒店运营商开始降价吸引客人。以伦敦 1981 — 1991 年间的周期为例， 1985 年伦敦酒店出租率达到 高峰（ 83% ），但平均房价在 1987 年才达到高峰（ 100 英镑）， RevPAR 也在 1987 年达到高峰（ 81 英