酒店式公寓定义及比较(精).pdfVIP

酒店式公寓“ ”指按酒店式管理的公寓 ,按居住建筑处理。 “公寓式酒店 ”指按公 寓式分隔出租的酒店 ,按旅馆建筑处理。 这是两种不同性质的物业 , 酒店式公寓“ ”属 于住宅类物业 ,土 地使用年限为 70 年。 “公寓式酒店 ”则是酒店类物业 ( 属于商业 性质 , 土地使用年限为 40 年。 土地使用年限和性质是政府统一规划确定的。 “酒 店式公寓 ”本质上是住宅 ,业主拥有酒店独立产权 ,可以 居住、 出租或转售。 由于此 类房子往往集中在一个或几个单体建筑内 , 便于某家机构或公司采用酒店服务方式 进行统一管理 , 所以这种管理 方式被冠名为 “酒店式 ”。必须注意的是 ,因为 “酒店式 公寓 ”本质 上属于住宅 ,所以就不能开展经营 (至少不能成规模的开展经营 。 “公寓 式酒店 ”本质上是酒店 (商业 ,整个物业只能由机构或 公司进行投资再交由一家专业 酒店公司进行管理。 由于产权属于机构 或公司 ,当然不能将客房分割出售给个人。 酒店式公寓“ ”是指物业的建筑结构形式类似于酒店 , 而负责管 理的物业公司提 供酒店模式的服务。 但其本质上仍然是公寓。 购买者 拥有单独产权 ,既可自住、出 租 ,也可转售。 产权式酒店“ ”是指由酒店将每间客房分割成独立产权出售给投 资者, 投资者一 般不在酒店居住 , 而是将客房委托给酒店经营分取投 资回报 , 同时还可获得酒店赠 送的一定期限的免费入住权。 其本质在 于购买者的目的并非自住 , 而是将客房委托 酒店管理公司统一经营和 出租。 酒店式公寓“ ”与 “产权式酒店 ”在酒店式管理、投资功能方面 有众多相同之处 , 但本质上二者是有差别的 : 其一 ,因为 “产权式酒店 ”是在非住宅用地上开发的项目 ,所以 存在办不出产权证 的风险。 房管部门须按照规划部门所批准的建筑所 在土地的性质以及该建筑最小 规划单位来办理产权证书。 工业、 商业、 科研、 综合用地上的建筑通常是以一层 或者一整幢建筑作为规划的最 小单位 ,因此 “产权式酒店 ”很难办出分套的房产证。 而 酒店式公“ 寓”的产权是比较清晰的 ,产权合法性风险较低。 其二 ,酒店式公寓是住宅用地 ,其土地使用年限为 70 年,而产 权式酒店使用年限 为 40 年 (商业用地 , 比住宅用地土地适用年限短 30 年。而目前 ,无任何法律规定非 住宅建设用地使用权期限届满后 可以自动续期 , 也就是说产权式酒店所在土地使用 权在到期后即有被 收回的可能 ,而不像酒店式公寓可以自动续期。 其三 , 产权式酒店存在管理以及转手方面的风险。 由于可能无法 办理出单独的 产权证 , 即投资者无法通过出卖所有权的方式处分 , 只 能通过物业使用权转让的形 式 “出卖 ”该类建筑 ,但此类物业使用权 转让协议的效力在我国法律界尚属颇有争议 的问题 , 换言之 , 此类协 议有被认为无效的可能性 , 所以购房者在今后要想顺利的出 手这类房 产,亦非易事。相比之下 ,酒店式公寓类似风险较低。 酒店式公寓介绍