个人转让房地产土地增值税、营业税及附加、个人所得税办税须知.docx

个人转让房地产土地增值税、 营 业税及附加、 个人所得税办税须 知 个人转让房地产土地增值税、 营业税及 附加、个人所得税办税须知 个人转让房地产除征收契税、印花税之外，还涉及土地增值税、 营业税及附加、 个人所得税， 为便于纳税人了解和掌握有关办税知识， 根据现行税法规定， 将有关办税须知简要列举如下： 应征、 免征的情 形一、应征情形： （一）土地增值税 1. 转让非住宅（含赠与给非直系 亲属）； 2. 转让非普通住宅（含赠与给非直系亲属） 。注：上述非直系 亲属如果既受赠住宅又承担赠与人的直接赡养义务的除外。 （二）营 业税 1. 转让非住房； 2. 转让购买不足五年的住房（含个人将通过受 赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售） ； 3. 转 让购买已满五年的非普通住房； 4. 转让自建房， 属于城市、 县城镇的， 超过六十平方米部分。 （三）个人所得税 1. 转让非住房； 2. 转让自用 不足五年的住房（家庭生活用房） （含个人将通过受赠、继承、离婚 财产分割等非购买形式取得的住房对外销售） ； 3. 转让自住满五年但 不是唯一的住房（家庭生活用房） 。二、免征情形（一）土地增值税 1. 转让非住宅经计算无增值的； 2. 转让非普通住宅经计算无增值的； 3. 居民个人拥有普通住宅转让； 4. 将房产、 土地使用权赠与直系亲属 或承担直接赡养义务人和通过中国境内非营利的社会团体、 国家机关 赠与教育、民政和其他福利、公益事业的。有上述第 1、 2、 4 点情形 的土地增值税的免征手续须到税务部门办理免征证明。 （二）营业税 1. 转让购买已满五年的普通住房 ;2. 个人赠与不动产。注：转让购买 的非住宅、 转让购买已满五年的非普通住宅， 须提供上手购房发票进 行计算，计算后无余额的，不用缴纳有关的税费。 转让自用达五年以上并且是唯一的家庭生活用房。 （三）个人所得税 注： 个人转让房地 产按“据实征收”方法，经税务部门审核后无所得额的，不用缴纳个 2 人所得税。 计税方法一览表一、 非居住用房税种计征条件征收方式计 税公式备注土地增值税能提供上手购房发票据实征收 [转让收入－上 手发票价（每年加计 5%）－有关税金 ] ×适用税率速算公式无增值不 征不能提供上手购房发票核定征收， 简易扣除重置成本 （转让收入－ 转让收入× 90%） ×30%/营业税及附加能提供上手购房发票 / （转让收 入－上手发票价）× 5.5%无余额不征不能提供上手发票 / 转让收入× 5.5%/ 个人所得税 / 据实征收（转让收入 - 房产原值 - 合理费用）× 20% 无所得额不征 / 核定征收转让收入× 7.5%×20%/ 二、居住用房（一） 普通住房税种计征条件征收方式计税公式备注营业税及附加购买不 足 5 年转让的 / 转让收入× 5.5%购买超过 5 年（含 5 年）转让的不征 个人所得税 / 据实征收 （转让收入 - 房产原值 - 合理费用） ×20%转让自 用满 5 年（含 5 年）且是唯一家庭生活用房的免征 / 核定征收转让收 入×5%×20%（二） 非普通住房税种计征条件征收方式计税公式及税 率备注土地增值税能提供上手购房发票 /[ 转让收入－上手发票价 （每 年加计 5%） －有关税金 ] ×适用税率速算公式非普通住宅凡居住满五 年或五年以上的， 免予征收土地增值税； 居住满三年未满五年的， 减 半征收土地增值税。居住未满三年的，按规定计征土地增值税 , 无增 值额的不征。不能提供上手购房发票核定征收，简易扣除重置成本 （转让收入－转让收入× 90%）×30%营业税及附加购买未满 5 年转让 的/ 转让收入× 5.5%/ 购买超过 5 年（含 5 年）转让 / （转让收入―上 手发票价）× 5.5%无余额的不征自建自用住宅超用地标准部分 / 超标 准部分房价× 5.5%转让自建房， 属于城市、 县城镇的， 未超过六十平 方米部分的不征个人所得税 /据实征收（转让收入 - 房产原值 - 合理费 用） ×20%自用满 5 年 （含 5 年） 且是唯一住房 / 核定征收转让收入× 5%×20%注：