2021年度房地产策略报告-重塑城市群的产业新周期.pptxVIP

股票报告网2021年度投资策略会2020年11月26日重塑城市群的产业新周期2021年度房地产策略报告 行业评级：增持股票报告网国泰君安2021年度投资策略会投资要点（行业评级：增持）2021年将延续总量偏强的表现，呈现强投资、中销售、弱开工的格局三条红线监管下降保持去杠杆思路，房企维持高投资（预计+8%），经济复苏下需求仍有支撑（预计销售金额+5%），同时， 在手土储的下降将影响新开工的增长（预计-1%），值得重视的挑战来自于快周转和预售条件变严的考验。短周期发展仍然来自于金融环境，而房企需要在中长期中思考“净利润率”作为“门槛的价值”传统思路下，依然是以M2-GDP-CPI作为信用派生的源头，并以此判断2021年会出现楼市大牛市，而在信用派生机制从间接融 资逐步向直接融资转移的过程当中，原有派生逻辑弱化，以“净利润率”为代表的门槛价值将是开发商关注的核心。基建带来的人口流入进入尾声，重构城市群是以更密切的产业链连绵带为基础，并带来新周期当前处在经济发展的第三轮大周期当中，是以制造业作为核心动能，人口流动会跟随产业进行，而更为细化的产业分工进而形 成产业链连绵带，将是重塑城市群的关键所在，房企的布局也将出现重大转移，并带来局部城市群的新周期。唯有塑造门槛，才有基业长青，下一个10年大周期，将以房企差异化门槛为核心总共有两条出路，一条是从金融杠杆向无息杠杆转移，用更低的库存、更快的真实周转来维持增长经营，另一条，则是构建综 合开发能力，用利润率构建核心竞争力。短期我们看好前者，推荐中南建设、保利地产，受益旭辉控股集团等，中长期看好后 者，推荐万科A、中国金茂、融创中国等。010203042股票报告网国泰君安2021年度投资策略会目录CONTENTS总量稳定下的“考验”01发展的问题，门槛的价值02基于产业链，再解城市群03塑造门槛，基业长青04股票报告网国泰君安2021年度投资策略会01总量稳定下的“考验”股票报告网国泰君安2021年度投资策略会01总量三大指标均出现大幅反弹40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%-60%2019-01 2019-03 2019-05 2019-07 2019-09 2019-11 2020-01 2020-03 2020-05 2020-07 2020-09销售金额（%） 新开工面积 地产投资资料来源：国家统计局，国泰君安证券研究股票报告网国泰君安2021年度投资策略会01延伸指标表现不一，拿地超预期、竣工低预期100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%2019-01 2019-03 2019-05 2019-07 2019-09 2019-11 2020-01 2020-03 2020-05 2020-07 2020-09销售面积（%） 百城拿地金额 竣工面积资料来源：国家统计局，国泰君安证券研究股票报告网国泰君安2021年度投资策略会012017年以来，土地市场总量一年好过一年40000350003000025000200001500010000500001 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 122017年（拿地：亿元） 2018 2019 20207.06.05.04.03.02.01.00.01 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 122017年（拿地：亿方） 2018 2019 2020资料来源：中国土地大全，国泰君安证券研究股票报告网国泰君安2021年度投资策略会01土地溢价率一年不如一年，楼面价一年高过一年60005000400030002000100001 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 122017年（楼面价：元） 2018 2019 202070%60%50%40%30%20%10%0%1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 122017年（溢价率：%） 2018 2019 2020资料来源：中国土地大全，国泰君安证券研究股票报告网国泰君安2021年度投资策略会01地产投资≈在建工程施工强度，跟随资产负债率变化25.002.5722.52.01.51.071706920.002.015.001.50.5680.0(0.5)676610.001.0(1.0)655.000.5(1.5)6463 0.02017/12 2018/6 2018/12 2019/6 2019/12 2020/6港股资产负债率（%） 资产负债率变化（右）0.002012/12(2.0)2014/1 2015/2 2016/3 2017/4 2018/5 2019/6地产投资增速 A股板块资产负债率变化（%）资料来源：Wind，国泰君安证券研究股票报告网国泰君安2021年度投资策略会01对2021年总