2020年融资新规对房地产行业的影响.pptxVIP

“345” 融资新规进一步规范行业健康发展 1 内房板块专题报告 2020年10月6日 目 录 1 2 3 “345”融资新规介绍以及对内房企业的影响 高负债内房企业个案分析：中国恒大 “房住不炒”，调控政策持续收紧 2 第一章 “房住不炒”，调控政策持续收紧 3 中央对房地产实施调控政策呈松紧交替情况 2008年以来，随着经济下行与楼市过热不同程度变化，中央对房地产实施调控政策呈松紧交替情况： 在2008年第四季全球金融危机爆发后，中央政府推出四万亿刺激经济方案，房地产市场受到降息、降准等措施 刺激在2009年表现恢复强势，部分地方楼价更呈现非理性涨幅。中央在2009年第四季开始为了防止房地产市场 过热，而开启了近十年的新一轮调控之门； 2010至2015年，中央政府因应房地产市场的强弱表现而调节调控政策松紧程度。随后一直到2014年的“930房贷 新政”才迎来房地产市场放松的时期，也带动了房地产市场显著回升； 2016年后，国家坚持“房住不炒”定位，不再将房地产作为短期刺激经济手段，对房地产调控延续趋紧方向。 宏观 背景 刺激 政策 2008年： 受到全球金融危机影响，中国 经济增长明显放缓 《国务院办公厅关于促进房地 产市场健康发展的若干意见》 受到降息、降准等措施刺激在 2009年表现恢复强势，部分地 方楼价更呈现非理性涨幅 2009 年 至 2011 年 ： “国四条”、“国十一条”、 “国十条”、“国八条” 2012年： 受到歐債危机影响，中国经济 表现疲软 實施“宽松”货币政策： 降准、降息各两次 2012年下半年楼市表现开始好 转，并在2013年上半年再度火 热 2013 年 ： “新国五条” 2014年： 低线城市房屋库存承压 《银监会关于进一步做好住房 金融服务工作的通知》、棚改 货币化安置方案 商品房月均销售表现在2015年 4月开始同比录得正增长，升 势延续至2017年下半年 2016年： 国家坚持“房住不炒”定位 推出限购等措施 楼市 表现 4 收紧 政策 房地产近十年政策简介及影响 数据源：国务院官方网站、人民银行网站、公开讯息、山证国际研究部整理 2008年至今，中央对房地产实施调控政策对商品房销售表现影响显著： 当商品房销售表现走弱时，实施刺激政策，提振楼市表现回升；而在商品房销售表现过热时，实施收紧政策， 为楼市降温。 18.5% 42.1% -19.5% 75.5% 18.3% 12.1% 10.0% 26.3% -6.3% 14.4% 34.8% 13.7% 12.2% 6.5% 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2019年首10月 2008年12月 刺激政策： 《关于促进 房地产市场 健康发展的 若干意见》 2009年12月 2010年1月 收紧政策： 收紧政策： 中国商品房销售额同比增长以及政策关系图 房地产调控政策对商品房销售表现影响显著 2011年1月 收紧政策： “国四条” “国十一条” “国八条” 2010年4月17日 收紧政策： “国十条” 2012年2月 刺激政策： 开始降准 2012年6月 刺激政策： 开始降准 全年降准、 降息各两次 2013年2月 收紧政策： “新国五条” 2014年9月 2015年6月 刺激政策： 刺激政策： 《关于进一 《进一步做好 步做好住房 城镇棚户区和 金融服务工 城乡危房改造 作的通知》 及配套基础设 施建设有关工 作的意见》 2016年9-10月及2017年3-5月 调控政策包括限价、及限贷等推出频率大幅增加 刺激政策： 收紧政策： 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 数据源：国家统计局、国务院官方网站、山证国际研究部整理 5 “宽松”货币政策是过往楼市繁荣的重要推手 “宽松”货币政策与过往商品房销售表现存在明显关系： 央行在2008年12月、2011年2月至2012年5月、2015年2月至2016年3月分别降准2次、3次、5次； 央行在2008年9至12月、2012年6至7月、2014年11月至2015年10月分别降息4次、2次、6次； 在“宽松”货币政策实施后，全国商品房销售额分别在2009年、2013年、2016年同比明显增长86.8%、26.6%、 36.2%。 8 12 16 20 24 2007年1月4日 2007年7月4日 2008年1月4日 2008年7月4日 2009年1月4日 2009年7月4日 2010年1月4日 2010年7月4日 2011年1月4日 2011年7月4日 2012年1月4日 2012年7月4日 2013年1月4日 2013年7月4日 2014年1月4日 2014年7月4日 2015年1