【投拓】土地拓展培训课程.ppt

资源时代（有房即能卖） 概念时代（有好概念即可卖房） 产品时代（提供优质产品） 客户价值时代（须完全让消费者满意） 项目评价体系及技术标准 ------客户 “一流企业争客户，二流企业争市场。” 项目评价体系及技术标准 ------客户 客户需求分析 客户定位 ----明确住宅楼盘是为哪个价格区间的客户开发 需求定型 ----研究设定价格区间内客户对住宅需求的具体内容 项目定板 ----满足客户需求方案的创造性策划\效益预测的分析比较 明示与隐含需求 ----项目成功的关键在于挖掘客户的隐含的需求 ----并把隐含的需求转换为项目产品的功能 项目评价体系及技术标准 ------概述 服务配套设施 住宅 套型 平面 环境 景观 小区规划布局 居住小区功能 等等 形式 居住小区功能形式关系 项目评价体系及技术标准 ------产品定位 1、产品定位 产品竞争策略 客户价值层面 提高产品价值 提升开发效能 企业价值层面 项目评价体系及技术标准 ------产品定位 项目评价体系及技术标准 ------产品定位 项目评价体系及技术标准 ------文化定位 一、区域文化 1、城市历史文化背景 2、区域文化习俗特点 二、文化总定位 三、案名确立 四、风水文化观 五、建筑文化 1、消费者对建筑提出的功能和使用方面的要求 2、消费者对建筑提出的精神和审美方面的要求 3、以何种必要的物质技术手段达到上述两方面的要求 六、配套文化 七、VI系统 项目评价体系及技术标准 ------经济评价体系与技术标准 基准考核一览表 考核对象 考核基准 开始点 结束点 基准值 考核数据 来源部门 考核级别 项目总 项目开盘 获取土地 项目开盘 330d 营运中心 Ⅰ 竣工备案 获取土地 竣工备案 营运中心 Ⅰ 项目工程 施工周期 取得开工证 竣工备案 营运中心 Ⅱ 设计部及 主管领导 总设计周期 获取土地 施工图内外审完成并修改出图，取得外审意见 140/170d 项目中心工程 Ⅱ 方案设计 获取土地 实施方案公司、集团评审定稿，报建方案图咨询完成，正式方案报建图内审完成修改出图 90d 项目总经理，集团技术管理部，开发部 Ⅱ 扩初设计 方案设计完成 实施方案最终成果完成并集团备案，相关报建图完成出图并公司内部审核修改无误 20/30d 集团技术管理部，开发部 Ⅱ 招标图设计 扩初设计完成 招标图完成出图 20/30d 成本部 Ⅱ 施工图设计 扩初设计完成 施工图内外审完成并修改出图，取得外审意见 30/50d 项目中心工程 Ⅱ 营销部及 主管领导 定位优化 获取土地 产品建议书公司评审通过，方案设计要求确定 30d 项目总经理，设计部 Ⅱ 项目策划 获取土地 项目策划报告公司评审通过 60d 项目总经理 Ⅱ 营销策划报告 完成公司公司和集团评审定稿 开盘前3个月 项目总经理，集团经营管理部 Ⅱ 价格方案 完成公司评审和集团备案 开盘前15天 项目总经理，集团经营管理部 Ⅱ 开发部及 主管领导 总报建周期 获取土地 取得建设工程规划许可证 140/150d 营运中心 Ⅱ 施工许可办理 招标手续完成 取得证件 10/13d 项目中心工程 Ⅱ 成本部及 主管领导 方案外部招标 取得立项批复 外部招标手续完成具备方案报件条件 30 开发部 Ⅱ 总包招标 招标图纸完成 内部定标，外部招标手续完成具备施工许可证进件条件 40/47d 开发部 Ⅱ 项目评价体系及技术标准 ------经济评价体系与技术标准 3、风险分析与投资决策 在项目前期风险决策的基础之上，项目仍要回归项目收益决策层面，对于项目收益的核心指标IRR,我们发现其是一个受多因素影响指标，影响因素具体包括： 静态收益水平 动态效率水平 销售速度 开发周期 回款周期 成本支出现金流 销售价格 建安造价 营销费用 管理费用 地价/税收 项目IRR 收入 支出 销售回款现金流 回款速度 项目现金流水平 利润主导 现金流主导 风险分析与投资决策 ------经济评价体系与技术标准 项目决策评价指标体系 静态收益指标 地 价 地价外单方成本 动态效率指标 以上动态效率指标需根据企业实际情况确定合理标准或衡量方法 项目收益决策指标体系 项目全投资IRR 项目销售净利润率 销售价格 从拿地到开盘时间 项目月均去化速度 法律风险 税费风险 拆迁等风险 政府信用风险 风险分析与投资决策 ------经济评价体系与技术标准 项目决策中需单独列明的风险 风险分析与投资决策 ------经济评价体系与技术标准 IRR=15%------一般 IRR=20%------优秀 IRR=25%------非常优秀 ----以合作开发项目的方式共同对项目投资，包括注册资本和股东借款，当可以取