2020年中国百城房价报告.docxVIP

0 0 广州“低房价”特征褪色单月均价已破 3 万 2020 年 11 月 24 日 100 城住宅价格报告 100 城住宅价格报告 PAGE PAGE 1 广州“低房价”特征褪色，单月均价已破 3 万 核心观点： 核心观点： 百城房价：今年前 10 月份全国百城房价涨幅趋稳，和市场行情等有关。不过个别城市 如广州虽然涨幅不大，但是近期的单月价格总体在上涨，其 10 月份单价突破了 3 万元的水平，这是需要关注的现象。 市场预测：三道红线等约束下，房企会更加依赖降价促销来助力全年业绩增长，房价涨 幅将趋稳。部分城市在控房价方面从需求端入手，包括合肥关注业主控价、成都出台购房资格预审码政策等，这都值得其他城市学习。 一、百城房价 1、成交均价：百城房价涨幅曲线趋稳 1-10 月份，全国 100 个城市新建商品住宅成交均价为 15823 元/平方米，同比上涨 10.8%。今年“金九银十”阶段住宅交易行情弱于预期，其限制了房价涨幅的进一步扩大。若将前 10 月房价对比前 8 月房价，其仅上涨了 97 元/平方米， 充分说明稳房价措施积极有效，这也使得近期房价涨幅曲线趋稳。同时从房企的角度看，三道红线制度开始产生威慑力，适当降价促销、加快回笼资金成为房企近期经营的首要目标，这也会对所在城市的房价走势产生积极的影响。 图 1 全国 100 城年初累计新建商品住宅成交均价同比涨幅 25% 20% 15% 10% 5% 0% 12.1013.01 12.10 13.01 13.04 13.07 13.10 14.01 14.04 14.07 14.10 15.01 15.04 15.07 15.10 16.01 16.04 16.07 16.10 17.01 17.04 17.07 17.10 18.01 18.04 18.07 18.10 19.01 19.04 19.07 19.10 20.01 20.04 20.07 20.10 数据来源：各地官方房地产信息网、CRIC、易居研究院 二、城市分类 1、一线城市：要关注近期广州的房价走势 1-10 月份，4 个一线城市新建商品住宅成交均价为 45460 元/平方米，同比上涨 5.0%。今年前 10 月一线城市房价涨幅在 5%-10%的区间波动，同时近期涨幅曲线总体下行，充分说明一线城市稳房价工作是积极到位的。若是从具体城市看， 北上广深四个城市前 10 月房价涨幅分别为 5%、5%、5%和-2%，充分体现了房价涨幅较小、风险可控的特征。 不过后续依然要防范房价继续上涨的风险。以广州为例，今年 10 月份其房 价首次突破 3 万元，为 30396 元/平方米。历史上广州房价一直比较低，其在 2018 年以前房价是低于 2 万元/平方米的。而近两年均价一直有所抬升。若观察今年的房价数据，今年三季度开始涨势比较明显，7-10 月份单月均价分别为 27113、27734、28674 和 30396 元/平方米。从原因分析看，这几个月恰是深圳和东莞购房政策收紧的阶段，同时也是广州人才安居政策放松的阶段，其都容易引起房价的过快上涨。单月均价破 3 万有一定的偶然性，但至少也是一个强烈信号，需要后续积极管控，以进一步促进房价的稳定。 图 2 一线城市年初累计新建商品住宅成交均价同比涨幅 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% 12.1013.01 12.10 13.01 13.04 13.07 13.10 14.01 14.04 14.07 14.10 15.01 15.04 15.07 15.10 16.01 16.04 16.07 16.10 17.01 17.04 17.07 17.10 18.01 18.04 18.07 18.10 19.01 19.04 19.07 19.10 20.01 20.04 20.07 20.10 数据来源：各地官方房地产信息网、CRIC、易居研究院 2、二线城市：稳房价效应积极显现 1-10 月份，32 个二线城市新建商品住宅成交均价为 15468 元/平方米，同比上涨 9.6%。和全国百城的趋势类似，近期二线城市房价涨幅曲线以稳为主要特征。而从实际过程看，此类城市属于各大房企重点布局的城市，相关楼盘销售直接影响企业全年的业绩。在当前供应量相对多的阶段，房企从营销角度也会给予让利促销，价格方面自然不会过于强势。 图 3 二线城市年初累计新建商品住宅成交均价同比涨幅 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% 12.1013.01 12.10 13.01 13.04 13.07 13.10 14.01 14.04 14.07 14.10 15.01 15.04 15.07 15.10 16.01 16.04 16.07 1