“十四五”中国房地产市场趋势展望_.docxVIP

中指研究院 中国房地产指数系统 “十四五”中国房地产市场趋势展望 2020 年 12 月 3 日 目录 摘要 1 第一部分：“十三五”中国房地产市场形势总结 5 特点一：“房住不炒”定调楼市，促进房地产市场健康发展 6 特点二：三四线城市及棚改推动市场规模再上新台阶 8 特点三：土地市场热度偏高，地价快速上涨助推房价明显提升 10 特点四：行业集中度持续提升，千亿房企不断扩围 11 第二部分：“十四五”中国房地产市场趋势展望 13 发展环境：“双循环”新格局下，房地产调控以“稳”为主 13 “双循环”新格局加快形成，货币保持较高增速对房地产市场仍有支撑 13 “房住不炒”总基调不变，长效机制建设全面推进，市场结构将更趋合理 14 新型城镇化深入推进，人口规模稳步增长，为市场规模托底 16 市场预判：未来五年市场运行整体平稳，销量小幅调整，但规模仍可期 18 模型预判：2021-2025 年市场供求规模高位小幅回落，投资增速放缓 18 需求结构分析：新型城镇化背景下新增城镇人口带来的住房需求将继续发力，改善型住房需求占 比高位稳定，拆迁改造住房需求将有明显回落 19 趋势特点：市场分化加剧，行业向高质量方向迈进 25 市场分化行情进一步加剧，把握城市结构性机会 25 产品结构上移，行业降速提质 28 企业做强主业、深挖服务价值，地产数字化和智能化是趋势 29 研究主持：中指研究院 中国房地产指数系统数据支持：CREIS 中指数据 “十四五”中国房地产市场趋势展望 “十四五”中国房地产市场趋势展望 PAGE 11 PAGE 11 中指研究院中国房地产指数系统 中指研究院 中国房地产指数系统 PAGE 2 PAGE 2 摘要 一、“十三五”中国房地产市场形势总结 面对错综复杂的内外部环境，“十三五”时期，我国全面深化改革，各项宏观政策齐发力，有效保障了经济的平稳运行，期末国内生产总值将突破百万亿元；房地产行业仍是国民经济的稳定器和压舱石，在带动上下游产业的发展、稳定就业等方面发挥了积极作用。“十三五”我国房地产市场主要呈现 4 个方面的特点： 特点一：“房住不炒”定调楼市，促进房地产市场健康发展 “十三五”规划纲要中明确提出，要稳步促进住房消费， 促进房地产市场健康发展。“十三五”时期中央强调住房居住属性，“房住不炒”定位贯穿始终，确立“稳地价、稳房价、稳预期” 三稳目标，同时摒弃全国政策“一刀切”，各地因城施策、一城一策持续推进。房地产长效机制加快建设，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，促进房地产市场平稳运行。棚户区改造超额完成 2000 万套目标任务，货币化安置比例明显提高。 百 三 城 四 线 累计 42.1%↑ 48.9% ↑ 年均 7.3%↑ 8.3% ↑ 全 三 国 四 线 年均 6.0%↑ 7.6% ↑ 全 三 国 四 线 年均 14.1%↑ 16.6% ↑ 特点二：三四线城市及棚改推动市场规模再上新台阶 “十三五”时期，我国房地产市场量价齐升，百城新建住宅价格累计涨幅超40%，其中，二线和三四线代表城市累计涨幅均接近 50%，涨幅明显扩大；大规模棚改带动下，全国商品房年均销售面积超 16.5 亿平方米，年均销售额超 14.5 万亿元，均较“十二五”时期明显增长。其中，三四线城市销售面积年均复合增长 超 7%，居各线首位。全国市场表现出明显的城市轮动特征，市场热度传导呈现由发达城市群核心向周边城市、由东部向中西部二线并向三四线城市扩散的特征。 特点三：土地市场热度偏高，地价快速上涨助推房价明显提升 受高库存影响，“十三五”时期，住宅用地推出节奏放缓，供求规模均有 全国住宅用地成交总价 20亿以上地块数量（宗）  374  410 所回落。但伴随着房地产市场的快速发展，土地市场热度提升，全国 300 城住宅用地成交楼面价上涨 1.5 倍，亦在一定程度上推动房价上涨；高价 地块频出，2016 年以来每年成交的 20 亿以上住宅用地均超过 200 宗，占比明显提升，多宗地块成交楼面价创区域甚至全市新高。  32 29  113 110  137  238  298  262 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 销售TOP100企业权益销售额占比 2016 2020 特点四：行业集中度持续提升，千亿房企不断扩围 “十三五”时期，千亿企业不断扩围，大中型房企竞争力更强，强者恒强态势延续，2016 年开局，销售额超千亿的房企为 12 家，超百亿房企达 131 家， TOP100 企业销售额均值达 517 亿元