物业前期介入管理制度.docx

精心打造 工程前介管理制度 1. 2. 3. 3.1 3.2 3.3 4. 4.1 4.2 4.2.1 目的： 通过参与物业的规划、设计和建设的过程，从业主 (使用人 )及物业管理的角 度，提出合理化建议，优化设计方案，促进建设质量和房产销售，使物业最 大限度地满足业主的需求和后期管理的需要，保证物业的合理和正常使用。 范围： 本管理制度适用于 **** 有限责任公司各类物业工程前期介入及管理工作。 职责： 总部工程部负责前期介入计划模板的制定和修订，审核各分 / 子公司的前期 介入计划。组织规划设计阶段前期介入图纸会审工作，协调、指导前期介入 工作的开展，并跟进其工作进度。 分/ 子公司工程职能负责制定工程前期介入工作计划，并报总部工程部审核； 参与开发规划设计工作， 提出相关意见和建议； 项目工程前介人员选择把关； 协助各项目前期介入工作的开展，并检查工作情况。 项目工程前介人员在施工阶段收集相关的技术及设备等资料，并建立工程技 术资料档案。定期编制前期介入报告报分 / 子公司工程职能审核，然后上报。 方法和过程控制： 工程前期介入计划的编制 分/ 子公司工程职能根据开发的建设计划，结合前期介入计划模板制定前期 介入计划。计划经分 /子公司第一负责人审阅后，报总部工程部审核。 规划设计阶段前期介入内容 分/子公司工程职能从业主或使用人的角度， 对物业规划设计中容易忽略的细 节、缺陷提出修改建议，报总部工程部审核，以优化设计，完善设计中的细 节。 未来 1 精心打造 4.2.2 分/子公司工程职能与项目开发公司的规划设计部门建立定期沟通机制，参 与项目设计研讨、图纸会审等阶段的相关会议，根据物业管理的特点形成书 面的意见与建议（建议应包括但不限于：总体设计、安保布局、消防布局、 交通布局、生活配套、设备配置、新材 料、新技术、生态环保、公共空间、 景观配置、绿化配置、室内配置、房屋单体、智 能化配置、标识、管理 用房、员工宿舍等方面应注意的内容） ，供项目开发公司设计部门参考。 4.2.3 建议内容 1) 安保规划 ⑴ 便于安保管理区域分割，消除管理死角； ⑵ 便于安保管理视线的巡查，避免管理的盲点； ⑶ 人员及车辆各级出入口设置清晰，便于动态管理； ⑷ 安保设备设施配置齐全，可采取有效措施防范； ⑸ 安保技防措施完备，形成多层次的安保体系，信息汇总通畅，反应快速。 2) 消防规划 ⑴ 消防设备、设施配置（灭火器、消防箱、室内（外）消防栓、消防泵、烟感、 自动喷淋等）充分合理，使用可靠； ⑵ 消防车道设置合理，其位置及转向半径符合国家规范； ⑶ 消防登高面（场地）设置合理，其位置及面积符合国家规范； ⑷ 消防通道、门、墙、避难区设置合理，符合国家规范。 3) 交通规划 ⑴ 各级道路的功能分配充分合理，有层次感，线路清晰，便于分流管理； ⑵ 主要道路和出入口人车分流， 在设计和设施配置上考虑到限速要求及回车余 地； ⑶ 机动车位配置充分 （一般住宅不少于户数的 1： 1、另加访客车位占车位数的 5%，联排别墅等高标准住宅应按户数 1：1.5，另加访客车位占车位数的 10%）； 非机动车位配置充分（一般住宅不少于户数 1： 1.5），便于停放； ⑷ 设置地下机动车停车库，应符合国家规范。 未来 2 精心打造 4) 环境绿化管理 ⑴ 绿化布局合理，乔木、灌木、花、草的配置层次丰富，数量品种充足，造型 优美； ⑵ 绿化率、集中绿地率设置合理，分布均衡，集中绿地位置适中，便于人流自 然汇聚； ⑶ 绿化品种适宜当地气候条件，以变色观叶植物为主，茂盛期长，成活率高， 抗病虫性好； ⑷ 绿化品种便于养护，养护成本节约； ⑸ 绿化布局不遮挡住宅采光，便于人行通行，宜考虑行走习惯； ⑹ 绿化品种宜无污染，兼具吸收有害污染功能（如尾气） ； ⑺ 主干道两侧及集中绿地宜有大型树木。 5) 景观配置要求 ⑴ 景观装饰布局合理，宜处于相对人流集中的区域； ⑵ 采用水景应考虑水系的水质、清理、保洁、排泄、补充、养护； ⑶ 水系岸床设计应考虑防渗漏效果； ⑷ 不宜在小区内设置深度超过 0.6 米的水系，应有防护或警示。如利用自然河 道水系超过 1.5 米，还应配置相应的救生设施、设备； ⑹ 景观装饰应便于清洁、养护，宜采用牢度较高、不易污染、损坏、变型、破 旧的材料； ⑺ 泛光照明不影响住户，不造成光污染。 6) 设施设备配套 ⑴ 水、电、气、电信、电视、污水处理等的设计容量应能满足使用需要，