银行业地产信用风险如何评估银行对房企的债务风险.docxVIP

▍ 负债与融资视角下的房地产运行 负债与融资视角下，房地产企业的投融资及借还款行为，贯穿于房地产项目的土地获取-项目开工-施工建设-房产预售-竣工交付的业务流程中。对于参与房地产融资的金融机构而言，核心环节在于： 融资。除自有、自筹资金及建设单位垫资外，房地产经营过程中的重要一环，就是在项目资本金要求的基础上，利用外部融资进行杠杆经营（对应金融机构的按 揭贷款、开发贷款、房地产企业债券和非标融资等项目）， 投资开发。投资开发涉及前期的土地获取，以及项目开工、施工建设等过程，最 终结果体现在房地产开发投资完成额上，即货币形式表现的房地产开发企业进行房屋建设及土地开发所完成的工作量及费用。 销售回款。在国内的商品房预售制度下，通过新房销售/预售，房地产企业实现回款，从而为新一轮的融资与投资开发提供资金基础。 图 1：负债与融资视角下的房地产行业经营 按揭贷款 按揭贷款 首付款 土地获取 →6-9个月 项目开工 施工建设 →12-18个月 →3年左右 房产预售 竣工交付 自筹资金 开发贷款 建设单位垫资 非标融资 有息负债 自有资金 债券发行 注：实际业务中，有息负债的偿还结合销售进度进行安排 资料来源： 绘制 ▍ 银行敞口：信用投放趋于收敛 银行房地产敞口解析：信用投放趋于收敛。1）行业敞口趋于平稳。截至 2021H，全部银行业房地产开发贷和按揭贷款余额 12.3 万亿/36.6 万亿，今年以来两项增幅仅为3.3%/6.1%，此外境内外债券与非标融资近两年增长趋停滞；2）上市银行偏好按揭，开发 贷审慎。半年末 41 家 A 股上市银行按揭合计 32.7 万亿，占全行业按揭近 9 成，上市银行 房地产对公贷款余额 7.9 万亿，各项贷款占比低于全行业。3）资产质量：按揭质量可靠， 对公贷款不良有所波动。各家上市银行按揭不良率基本一直保持在 0.5%以内，今年以来 10/15 家银行对公房地产贷款不良率抬升，判断房地产融资监管多措并举带来的经营情况 弱化为主因。 行业情况：开发贷规模收敛，按揭占比止升 2020 年以来，房地产开发贷款增长趋于停滞，按揭贷款占比亦进入平稳阶段。截至 2021 年半年末，全行业房地产开发贷款余额 12.3 万亿，较去年同期仅小幅增加 2.8%，尤 其是今年二季度开发贷余额净下降 1200 亿，房企端“三条红线”监管，银行端涉房贷款 集中度管理，双管齐下的政策影响为主因。按揭贷款方面，截至半年末相关贷款余额 36.6 万亿，同样受房地产贷款集中度政策影响，今年以来按揭贷款占全部贷款比重小幅回落， 由去年末的 20.0%下降至年中的 19.7%。 图 2：全行业涉房贷款余额情况 图 3：全行业涉房贷款占比情况 400,000 350,000 300,000 250,000 200,000 150,000 100,000 50,0002007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 房地产开发贷款余额 个人住房贷款余额 （亿元） （亿元）  25.0% 20.0% 15.0% 10.0% 5.0% 0.0% 房地产开发贷款% 个人住房贷款% 2007200820092010201120122013201420152016201720182019 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 此外，债券发行非标融资亦为房企的重要融资方式。1）债券发行，截至 2021 年中， 房地产行业境内和离岸债券发行余额合计约 3.3 万亿，特别是 2018 年以后在境内发债受限的背景下，房地产企业离岸债券发行明显提速，同期境内债券余额基本未有增长；2） 非标融资，截至 2021 年中，投向房地产行业的资金信托余额为 2.1 万亿，占全部非金融 业资金信托投向的接近 20%，此外判断委托贷款中亦有相当比例资金投向房地产领域，但目前未有相关监管数据披露。 图 4：房地产相关债券发行情况 图 5：房地产行业资金信托余额 （亿元） 35,000 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 - 境内债券 离岸债券  （亿元） 35,000 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,0002010 2010 2011 2012 2013 2013 2014 2015 2016 2016 2017 2018 2019 2019 2020 2021 资金信托余额:按投向:房地产 2016年 2017年 2018年