世联仁恒苏州湖东地王项目营销策略.pptxVIP

谨呈：仁恒集团仁恒 奏响双湖板块的国际强音 仁恒苏州湖东地王项目营销策略提案商业秘密声明 本文内包含的资料属于世联地产顾问（中国）有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对世联地产顾问（中国）有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。 如果世联地产顾问（中国）有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。就前次竞标报告双方达成的共识湖东地王：未来苏州市场豪宅规则的设定者和引导者，仁恒品牌价值实现发力点，双湖板块资源型顶级社区。项目界定成为园区豪宅市场的价值地标和品质地标项目目标拉升区域价值，建立双湖板块市场话语权成为苏州仁恒品牌跨越的主要驱动力塑造仁恒品牌的明星项目企业目标奠定苏州仁恒比肩中海在豪宅市场的领导者地位世联对于目标理解1 世联对于目标理解世联对于目标理解1园区豪宅市场的板块价值地标和品质地标板块印象是否支持？拉升区域价值，建立市场话语权价格壁垒如何突破？奠定仁恒苏州豪宅市场的领导者地位仁恒品牌起势良机何在？塑造仁恒明星产品项目形象定位聚焦？必须明确的几个前提2金鸡湖大酒店金鸡湖高尔夫御湖熙岸九龙仓别墅本案星屿仁恒水墨江南星岛仁恒必须明确的前提1本体界定1——位于苏州园区双湖板块交汇处，都市核心位置※ 区位：双湖板块，苏州政府大力扶持热点开发区域，进入高速发展期※ 氛围：一线开发商逐鹿，苏州金字塔尖豪宅云集※ 环境：悠长的水岸线、绿色环绕、道路通达、生态宜居※ 配套：顶级酒店、高尔夫、主题商业街的尊贵配置酒店式公寓小高层单体低密度单体必须明确的前提1本体界定2——多元化业态分布，独立组团显隐区隔显著建筑基本指标：总占地面积：37.51万平米总建筑面积：33万平米住宅建筑面积：25.6万平米酒店式公寓：约6万平米，800套商业：1.5万平米 景观资源占用最佳组合 + 板块品质升级靠城市主干道星湖街以高层建筑阻隔外部，社区内部以低密度住宅打造品质社区，内部私密性较好，符合高端占位①横 一 路星湖路③②④必须明确的前提1本体界定3——社区周边生活配套极少又紧邻低端公寓，对项目塑造都市低密度高档社区有不利影响①临街高层社区不利影响：周边生活配套几乎为零，生活区形象不深入！紧邻的低端公寓形象影响项目形象拔高。周边居民印象：周边居民：这边如果造别墅，估计也就和水墨江南差不多吧，应该就卖16000最多了中介二手房：这边房子公寓卖卖6000-7000可以，超过8000就不考虑了！②城市主干道：星湖路④南侧建屋待开发地块③地块内道路世联对于目标理解1前 提2位于双湖板块交汇处，园区都市核心位置多元化业态分布，独立组团显隐区隔显著本体研究周边配套设施缺乏，紧邻低端公寓对本项目价值提升影响较大本体界定：稀缺土地资源，多元化产品、独立组团，低密度house社区必须明确的前提2区域大势1——苏州房地产市场整体上升势头迅猛2003年和2004年，高新区、市区和园区均有大量土地放量交易，房地产投资增幅最快随着市区和高新区土地资源在2005年的放量收缩，该年房地产投资增幅呈下降趋势必须明确的前提2区域大势1——苏州房地产市场整体上升势头迅猛城市基础配套设施加强房地产持续增长居民收入增加，消费能力提高住宅升级需求代表项目04年同比增长05同比增长06年同比增长房地产开发投资334.32亿元87.9％414.3320.4%470.74亿元13.6％商品房开工面积3,843.9万平44.4％4701.34万12.4%5058.09万平7.6％商品房竣工面积1,129.1万平50.6％1677.29万14.7%1440.13万平-14.1％商品住宅销售额250.22亿元43％416.56亿元66.4%526.95亿元26.5％商品住宅销售面积633.79万平19.5％974.30万方7.5%1193.52万方22.5%均价3948元/平27.4％4274元/平8.3%4415元/平3.3%招拍挂土地1,561万平375宗600万平270宗829万平131宗数据来源:《江苏省统计局》必须明确的前提2区域大势2——园区土地屡创新高，地王项目拉升双湖板块价格（苏州04年以来“地王”一览）时间地块开发商土地面积土地总价土地楼面价项目定位04年7月68号地块雅戈尔25.6万平14.13亿约2800元/平未来城04年底金鸡墩地块中海72000平2.5亿4319元/平半岛华府05年11月7号地块中海26.7万平10.31亿4543元/平御湖熙岸06年5月冶金厂地块万科13.5万平6.3亿2592元/平中高档06年12月33号地块九龙仓34万平12.7亿6200元/平