房地产企业的税收筹划方法论（土地增值税篇）.docxVIP

PAGE 1 PAGE 1 房地产企业的税收筹划方法论（土地增值税篇） 房地产企业的业务运营链条可以分为五大阶段，主要涉及13个税种，在这13个税种中最重要的是三大税种：增值税、土地增值税和企业所得税。在三大税种中，土地增值税是税率最高的税种，分为四档税率30%、40%、50%、60%，单税种的税率最高可达60%。所以在房地产企业的土地增值税的税务处理中，可能稍有不慎就会使得企业的整体税负直接飙升，所以土地增值税历来都是我们房地产企业最为重视的税种之一。  一、土地增值税的税收筹划方法论  分析土地增值税的税收筹划方法，首先要回答的问题是：土地增值税的税负由哪些打算因素呢?我们先看下土地增值税的计算公式：土地增值税应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数。我们从这个公式可以看出，土地增值税的税收负担有两个很重要的打算性因素有：增值率、税收优待。  土地增值税的增值率大小，对土地增值税税负的影响特别之大。那增值率又是由什么打算的呢?从土地增值税计算原理可以得知它是收入总额减扣除项目金额再比上扣除项目金额。也就是说，增值率越高，那土地增值税所适用的税率就越高。我们要合理地把土地增值税掌握在一定范围内，首先要把适用税率掌握在一定范围内。因为土地增值税采用的是四级超率累进税率，最低税率是30%，最高税率是60%，中间还有40%、5