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密云管理处家属院 物业管理方案 二O一二年二月二十日 目??? 录 TOC \o 1-2 \u一、工程概况 1 1.?地理位置 1 2.?工程主要经济指标 1 二、物业管理内容 2 1、房屋及设施设备管理 2 2、环境卫生管理 4 3.绿化管理 5 4、治安消防管理 5 5、车辆交通管理 5 6、公共管理 6 7、常规性公共效劳 6 9、经营性多种效劳 6 三、物业管理模式 7 1、管理方法 7 2、运作程序 8 3、实施措施 8 4、管理手段 8 四、 物业公司组织机构和管理制度 9 1、 物业公司组织机构 9 2、公共管理制度 17 3、内部管理制度〔各岗位职责〕 19 4、人员配置和人员的素质要求 22 五、物业费的本钱测算 22 六、业效劳内容、标准及质量保证措施 23 1、根本效劳： 23 2、公共效劳 24 3、便民效劳 26 四、效劳承诺标准 29 一、工程概况 二、物业管理内容 三、物业管理模式 四、物业公司组织机构和管理制度 五、物业费的本钱测算 六、业效劳内容、标准及质量保证措施 七、管理总体目标与分工程标 一、工程概况 1.?地理位置 本工程位于北京市密云县溪翁庄镇，密云水库管理处东侧，南临水库南线。 2.?工程主要经济指标 项 目 计量单位 数 值 居住区总占地面积 m2 居住户数 户 总建筑面积 m2 停车位 辆 绿地率 % 楼号 建筑面积m2 〔〕 M2〕 住户〔户〕 1# 2# 3# 4# 合计 二、物业管理内容 物业管理将政策和法规为理论依据，寓管理与效劳之中，建立社区效劳体系。为住户提供全方位管理，效劳工程呈现多元化、全方位态势，总体归纳为“六项管理、三类效劳〞，即“房屋及设施设备管理、环境卫生管理、治安消防管理、绿化管理、车辆交通管理和其它公共管理〞；常规性公共效劳〔合同效劳〕委托性特约效劳〔非合同零星效劳〕和经营性多种效劳〔全方位、多层次的综合效劳〕。 1、房屋及设施设备管理 1.1建筑公共部位得到维修、养护和管理 范围包括：公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间公共通道、门厅、共用排烟道。 房屋建筑的维护管理实行“管养合一〞主要落实在以下几个方面： A、工作的主动性 管理责任人与效劳中心相结合，落实巡查制度及年度房屋建筑维护、养护方案，执行房屋修缮标准、有关工程施工技术标准、健全档案记录、保持房屋正常的使用功能及完好。 B、工作的多样性 根据房屋的完损情况、季节变化、住户对象等采取日常修缮效劳，季节修缮效劳、重点修缮效劳和特殊修缮效劳等形式，并做到制度化、标准化。 C、工作的针对性 在工作中要因地制宜、因时制宜、因房制宜、因户制宜，根据住户的不同需求和所处的特定条件采取有针对性的效劳措施。 1.2共用设施、设备的管理 范围包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤气干线、楼内消防设施、电梯、水泵房。 共用设施设备的管理由维修管理和运行管理两大局部组成，进行统一管理，对于不同的设施、设备进行不同的维修管理，执行相应的工作质量标准，建立设施设备管理帐册和重要设备的技术档案，落实定期检查、维修、保养制度各种运行记录齐备。到达设施设备齐全、功能正常、运行良好。 1.3市政共用设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理 范围包括：道路、室外上下水管道、化粪池等。 根据共用设施和附属建筑、构筑物的类别不同，指定并落实巡查制度、维修保养制度、大中修工程的验收制度、积累有关技术资料。通过有序的工作使其到达功能正常、畅通、达标，根本完好。 2、环境卫生管理 在密云水库管理处家属院我们遵循“高标准、严要求〞的环境卫生管理和环境卫生维护、实施环境卫生管理和环境卫生保护的职能。做好两项工作，即卫生管理、环境管理。 2.1卫生管理 是对房屋公共部位的清洁、卫生、垃圾的收集、清运到达环卫设施齐全，实行标准化清扫保洁，垃圾日清，按方案消毒、灭鼠、灭虫。通过对小区的清洁卫生，区域管理的过程控制，确保向住户提供高质量的生活场所。 2.2环境管理 密云水库管理处家属院的环境管理为小区文明洁净、环境质量良好、资源合理利用、生态良性循环根底设施健全、生活舒适便捷，形成环保意识，日常管理与保护有机结合，提高住户的生活质量。 3.绿化管理 绿化的功能是美化环境。通过我们的管理到达绿草茵茵、绿树成荫的效果；我们将片区负责与巡查相结合，科学合理的保养、管理小区的绿化。绿化管理的主要内容是花木、草坪的养护。 4、治安消防管理 治安消防管理工作是密云水库管理处家属院重点管理工作之一。我们要贯彻“预防为主、防治〔消〕结合〞的方针，对所辖物业区域的治安和消防工作进行全面的管理。 5、车辆交通管理 对小区内各类车辆〔汽车、摩托车、自行车等〕进出、行驶、停泊实施管理工作，确保车辆平安、交通畅通、组织有序，停放整齐，创造优美的辖区环境