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大中小修方案 住宅用房和配套公建及其设施的大中小维修、 改造和更新的施工， 应由有相应资质的专业施工企业按设计要求进行施工； 其每一工序交接点的施工质量检验评定以及施工完成后的工程验收， 均应按现行有关国家标准的规定以及产品、 设备的说明书要求进行。应对所有的检查结果和维修过程作出详细、准确的记录。 这些记录应连同设计、 施工及验收文件一并归档。 任何时候均应有完整的历史资料可供使用。除急迫性小修之外的零修项目为维护性小修；自接到报修之日起， 三日之内处理或与住户预约修复日期。 大中小修的定义 大修工程 指建筑主体结构部位损坏严重及失效， 为恢复原有使用价值而进行的修理工作。大修工程需迁动或拆换部分主体构件，修理范围大而集中。具有整体性，需 全屋拆除。修理次数较少，间隔时间长，费用大，但不修就不能正常用。大修后 必须符合基本完好房的标准。 《房屋修缮范围和标准》规定：大修工程主要适用于严重损坏房屋。 房屋大修时， 应注意做到尽可能按抗震设计规范和抗震鉴定加固标准进行设计施工，要与防治白蚁，预防火灾，抗洪防风、防范雷击相结合。 并在确保居住安全及节约财力物力条件下改善居住条件。 大修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的 25％以上。《房屋修缮工程施工管理规定》、《房 屋修缮技术管理规定》 和《房屋修缮工程质量检验评定标准》 是大修工程施工管理和竣工的法律依据。 中修工程 指需牵动或拆换少量主体构件， 但保持原房的规模和结构的工程。 中修工程主要适用于一般损坏房屋。 修理损坏部位， 便能恢复住宅原有使用功能。 其特点是，修理次数较多，修理间隔时间短，每次修理费用少。如修补房屋较大面积的 漏雨部位、拆砌局部墙体，中修结果只能保持正常使用，不能消除其破损。中修 工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的 20％以下；中修后的房屋 70％以 上必须符合基本完好或完好的要求。 中修工程的施工管理和质量验收， 应按《房屋修缮工程施工管理规定》、 《房屋修缮技术管理规定》和《房屋修缮工程质量 检验评定标准》进行。 小修工程 指及时修复小损小坏， 以保持房屋原来完损等级为目的的日常养护工程。 其特点是维修项目简单、零星分散。量大面积小，被称为“零修”或“碎修”，如 门窗检修。小修工程的综合年均费用为所管房屋现时造价的 1％以下。 大中小修的要求 大修工程的要求：大修后的房屋必须符合基本完好或完好标准的要求。大修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的 25%以下。 中修工程的要求：中修后的房屋 70%以上必须符合基本完好或完好的要 求。中修工程一次的费用在该建筑物同类结构新建造价的 20% 以 下 。 3）小修工程的要求：小修工程的综合年均费用为所管房屋现时造价的 1%以 下。 大中小修工程分类 楼房大修包括以下内容： ①翻建。 ②屋面大修：坡顶挑修或全部换瓦；平顶换板；重作防水。 ③整栋楼重做外墙板缝防水。 ④抗震加固。 ⑤综合维修。 ⑥地下室重做防水。 ⑦上、下水及设备更新。 ⑧电器线路更新。 楼房中修，包括以下内容： ①全楼门窗油饰 ②全楼内外墙粉刷 ③全部或部分门窗更换 ④修补外墙装饰层 ⑤修补外墙板缝 ⑥阳台、梁、板、柱加固 ⑦屋面维修 ⑧修补或重做厨、厕间防水层 ⑨地下室局部补漏 ⑩局部更换上、下水管线及设备 楼房小修，包括以下内容： ①楼房厕浴间排污管道堵塞； ②室内给水系统小修、换管； ③烟道堵塞等。 大中小修工程定案标准 大修工程定案标准 ①楼房翻修： 达到危险房屋标准或超过房屋设计使用年限且严重损坏的房屋应翻修。 危险房屋是指承重构件已属危险构件， 结构丧失稳定和承载能力， 整栋房屋随时有倒塌可能，通过一般修缮仍不能确保住用安全的房屋。 严重损坏房是指结构有明显变形或损坏， 屋面严重漏雨， 装修严重变形、 破损，油漆普遍老化见底，设备陈旧，配件不齐全，管道锈蚀严重，水卫、电照的 管线器具和零件残缺及严重损坏的房屋。 ②屋面大修（挑顶） 屋面或屋顶承重结构达到严重损坏标准， 渗漏房间占顶层房间总数的 30%以上或滴漏房间超过顶层房间总数的 20%，应做屋面大修。 a、平顶屋面：混凝土屋面板、梁明显变形，裂缝值超过设计规范，混凝土严重碳化，钢筋保护层剥落较多；加气混凝土板大部分明显变形，裂缝严重，部分板钢筋保护层剥落，钢筋严重锈蚀的应挑顶或换板。 防水层普遍老化， 断裂翘边和封口脱开， 有严重空鼓现象， 局部补漏仍难解决时的，应重做屋面防水。 b、坡顶屋面： 钢屋架锈蚀严重，明显倾斜变形，部分支撑杆件弯曲松脱。 木屋架端节点糟朽、蛀蚀，有明显下垂或倾斜，节点联接松动，夹板裂缝， 铁件严重锈蚀， 支撑松动； 木构件（如檩条、屋面板、椽条等）严重倾斜或下垂， 腐朽蛀蚀，木质发脆，结点松动，榫头拨出或折断，榫眼压