新一线城市甲级写字楼市场报告 ——聚焦杭州和成都市场.pptxVIP

乾立行研专题报告;引 言 2017 年，受宏观经济增长超预期等影响，国内写字楼市场整体表现活跃。综合五大行统计数据，2017 年全国优质写 字楼供应较上年保持稳健，而在市场需求方面则显现强劲势头，全年吸纳量超过了 600 万平方米，创历史新高。从 2018 年 至今的总体环境来看，国内主要写字楼市场新增供应继续维持高位，未来市场将一定承压。但积极因素是，同期市场需求仍 保持旺盛态势，特别是 TMT 和联合办公空间等行业扩张势头明显。而随着政府不断放出金融领域对外开放的红利讯号，由 此带来的外资金融机构跨国扩张或升级等需求预计将进一步释放。 从市场结构来看，目前国内的甲级写字楼市场仍主要集中在传统一线城市，即北、上、广、深四地。值得关注的趋势 变化是，随着一线城市逐步进入存量时代，核心商圈供给日渐稀缺，一线城市内发展日渐成熟的新兴商务区正在成为写字楼 新增供应与需求的“主战场”。 另一个引起关注的现象就是近年概念火热的“新一线”城市的崛起，伴随这类城市正在逐步成为国内经济发展的重要 力量、处于积极聚集和吸纳各项资源的阶段，其甲级写字楼市场已然不可小觑。综合五大行统计数据，国内主要“新一线” 城市的甲级写字楼市场总量已经占到全国的三分之一左右，2018 年写字楼新增供应面积也主要集中在“新一线”城市。需 求面看，由于“新一线”城市在产业和人口等政策优惠力度上不断加强，加之综合成本和人力资源等优势，较大提升了这类 城市对企业的吸引力。此外，从大宗交易市场趋势看，租赁市场的爆发式增长让“新一线”城市的写字楼并购也日渐活跃。;事实上，国内目前对于“新一线”城市的定义并无固定标准。根据传统逻辑并结合当前城市发展需要具备的竞争力来 看，现阶段对于城市的划分将更多考量包括城市行政级别、规模（面积、人口等）、经济发展水平、基础建设及连通性、投 资与开放程度、教育发展水平、人才吸引力、宜居性、创新能力和商业环境等综合性指标。 我们先从政府顶层规划层面出发，国家住建部最早于 2005 年在《全国城镇体系规划》中提出过“国家中心城市”的概 念，???破传统城镇体系格局，在直辖市和省会城市层级之上出现新的“塔尖”。截至目前，除北、上、广三个一线城市外， 被设立为国家中心城市的还包括天津、重庆、成都、武汉、郑州和西安，从国家引导及推动发展角度，这些城市未来在综合 经济能力、科技创新能力、辐射带动能力、交通通达能力、信息交流能力及可持续发展等方面都将占据明显优势。 此外，参考中指研究院于近期发布“2018 中国城市开发投资吸引力排行榜”，这份榜单以近三年商品房销售均值为主 要依据，结合经济、人口等宏观指标将国内 298 个地级及以上城市细分为 7 个级别，并基于市场容量和增值潜能两个维度 多项指标进行排名。其中，列入 1.5 线等级并按投资吸引力排名依次包括杭州、武汉、南京、重庆、天津、成都和苏州七大 城市；列入二线等级的有 18 个，排入投资吸引力榜单前 20 位的包括西安、青岛、郑州、长沙、宁波、济南及合肥等地。;大多处于高速向上发展阶段。以 2017 年 GDP 增速来看，除天津和沈阳外，其他城市均超过全国平均增速并将大部分一线 城市甩开。其中，处于长江经济带上，并分属国内发展最为成熟的长三角城市群和上升势头迅猛的成渝及长江中游城市群核 心城市的杭州、南京、成都、重庆及武汉等地，在投资吸引力、市场热度和辐射影响力等方面的优势尤为突出。 ? 图：重点关注“新一线”城市关键指标表现;? 图：2017 年四季度重点关注“新一线”城市甲级写字楼租金与空置率;“新一线”城市，杭州甲级写字楼的租金水平处于较高水平，2017 年底近三年的增长水平也都超越了其他城市。 市场空置率在钱江新城大量新增供应后，一度曾攀上高峰，最高达到过 24%；但自 2015 年后，随着吸纳量的稳步上 升，空置率开始出现较大的回落，2017 年四季度空置率一度跌至 10.6%，接近一线城市水平，远低于其他“新一线”城市。;主力租户 杭州写字楼市场主要以内资客户为主；租户构成与一线城市相似，专业服务类、金融公司、TMT 企业的需求仍占主要 地位。2017 年，房地产开发和制造业的需求量也在增加；而 P2P 和互联网金融行业在武林和黄龙地区逐渐减少，但调整后 引来了发展更加稳定的传统金融机构和 TMT 租户。 2017 年，联合办公品牌开始进入杭州市场，例如 SOHO 3Q 在 2017 年 9 月在财富金融中心承接了大量的办公空间。 预计后续会有更多的联合办公品牌进驻，这为市场整体空置率的降低起到推动作用，也为租户提供了更加灵活的租赁选择。 大宗交易 买家主要集中在金融机构，其中以保险公司为最，其次为地产基金公司和房地产企业。2017 年下半年的写字楼大宗交 易成交楼面价在 23000-3