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房屋租赁中优先承租权的 6 个问题 在实务中， 优先承租权权是令不少法律人头疼的大难题。 李双庆 法官的这篇文章， 详细分类汇总了关于优先承租权的各项规则， 结合 相关案例细致阐述优先承租权的取得、行使、丧失和保护，并强调了 需要注意的特殊难点，相当实用，必成为助力相关法律实务的利器。 案例 1 2012 年5 月23 日，原告A 公司 （出租方、甲方）与被告 B公司 （承 租方、乙方）签订房屋租赁协议， 约定甲方同意将某号房屋租与乙方， 租期自 2012 年5 月25 日至2014 年5 月24 日。租赁协议期满， 如甲方 继续出租房屋，在同等条件下乙方有优先承租权。 2014 年6 月10 日，原告诉至法院，请求判令被告将涉案房屋腾 空交还并支付原告 2014 年5 月25 日至实际腾退房屋之日的占有使用 费。被告主张合同约定了优先承租权， 故被告对房屋进行了大额的装 修，合同到期后愿意续租房屋，不同意原告诉请。庭审中原告提交了 房屋产权人北京 C公司出具的证明一份，证明涉案房屋为北京 C公司 所有， 2012 年1月 1 日将涉案房屋出租与原告，租期至 2014 年12 月 31 日止。现租赁期即将届满，原告无法继续出租给被告使用。 一审法院认为：房屋租赁协议已于 2014 年5 月24 日履行期满， 就续租事宜双方未达成一致， 被告理应在期满后按照约定将房屋腾退 并交还原告， 并负担腾退之前的房屋占用费； 关于被告提出的享有优 先承租权、租赁期对房屋进行装修等不同意腾退房屋的抗辩事由没有 法律依据，不予采纳。判决被告将涉案房屋腾空交还、 支付原告房屋 占用费。一审判决后，被告上诉。 二审法院认为：被告主张其有优先承租权， 应继续承租涉案房屋。 优先承租权系双方约定之权利， 而非法律规定之权利。 依据双方协议 约定，被告享有优先承租权的条件是原告继续出租涉案房屋且需在同 等条件下。 现被告并无证据证明该两项条件成立， 故其关于优先承租 权的主张，法院不予支持。最终判决驳回上诉维持原判。 案例 2 2011 年 12 月29 日，原告耿某与被告北京 D公司签订商铺租赁合 同，约定耿某承租公司所有的某商城某号商铺，租期自 2011 年 12 月 29 日至2012 年6 月27 日。双方约定，耿某在同等条件下，自 2009 年5 月28 日起享有所承租商铺 20 年的优先承租权；本合同租期届满 前，公司向耿某出具交款单，耿某签收交款单后，按照交款单规定的 条件向被告交纳下年度租金及相应费用后， 本合同延续， 如耿某未按 上述约定与公司续租的， 视为自愿放弃此铺位的优先租赁权， 本合同 租期届满后自然终止。 该合同到期后，耿某按照公司的通知交纳租金至 2013 年6 月27 日。2013 年 2 月，公司再次向耿某出具交费通知，通知耿某于 2013 年3 月13 日至15 日交纳2013 年度的租金及综合管理费，逾期未交且 已超过 10 天的，将视同放弃铺位处理。 2013 年5 月6 日，耿某诉至法院，要求公司按照合同约定将涉案 商铺继续租赁给其经营。公司辩称曾于