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PAGE PAGE 16 BOT模式下公租房定价研究 摘要：随着公共租赁住房建设的扩大，BOT作为一种新的投资运作模式得到越来越广泛的应用。在BOT模式中，公租房的租金价格服务水平的波动，在一定程度上影响了当前公租房的定价理论。因此，本文从民营企业的角度对民营企业进行投资和经营的民营企业，研究租赁价格和服务水平的需求。并且基于目前公租房建筑的租赁价格和服务水平，进一步完善当前的公共住房的租赁定价机制。关键词：BOT模式 ；公租房；租金定价 1.引言 1.1研究背景与意义 在大多数高校招生工作中，农民工数量的不断累加，城市化进程马不停蹄加速的背景下，中国有着大量的流动人口。根据计生委发布的调查报告显示，“十二五”时期，我国流动人口数据每年都呈增长趋势，流动人口数量约达800万人，直至2014年年末，流动人口数量已经达到2.57亿人。据预测，到2020年，我国流动迁移人口将不断增长直到2.91亿，每年平均增长人口为600万左右，其中，从农业转移的人口约2.2亿，城与城之间流动人口约为7000万人。”“十三五”时期，流动人口继续沿着海岸和铁路线沿线聚集。对于城镇的基础设施建设和未来的发展，流动人口的在这方面的就业做出了很大的贡献，但没有住房有效合理的住房保障制度，所以他们在城市买不起住房，不能像城市户口居民一样享受城市住房保障体系。如此下去，将不利于社会政治、经济的稳定发展。 1.2 BOT融资模式的研程进展 BOT本质上是“建设-经营-转让”。就是在一定的期限内由政府或个人建设，并且个人在一定的期限内拥有经营权，而期限到期，则项目免费转移到政府，由政府获得其经营权。 目前的研究主要集中在BOT项目融资模式研究的可行性分析，风险分担，特许期权，产品价位等方面的情况下，采用公路，垃圾处理厂和其他项目，BOT模式在公共租赁住房的应用仍处于探索、验证、优惠政策，特许期等方面，本文主要对一些国内和国外学者对融资的可行性，风险和项目的特许权期的研究。 （1）融资模式在公租房领域的可行性 从最早在2011年就提出的公租房的BOT融资模式的可行性研究，到12年提出的公租房鼓励机制，以及各种刺激机制，如土地划拨，部分房屋出售等都起到了正向的引导作用，接着又从投资收益，特许使用期限，还有土地供应这些方面提出了更优化的方案，从而更加证明了BOT模式的可行性。 以上是在理论上证明了运用BOT模式在住房领域的可行性，并且要在优质土地供应，减少税收等方面优化BOT模式。为接下来的租金定价模式做好铺垫。但目前的研究对象主要集中在怎样促进公众的积极性，鼓励企业在公共租赁房领域采用BOT模式，缺乏支持对象的角度研究公租房的可行性。本文从两个方面：一是供应方，另一是需求方的角度，通过合理确定租金进一步完善BOT模式，用于验证公共租赁住房建设是可行的。 （2）BOT模式风险相关的研究 在已经满足了项目实施可行性的基础上，进一步分析了项目的风险，但目前国内对于公共租赁房的有效研究还不够多，BOT项目的风险研究是非常少的。许多学者的主要研究对象依然集中在高速公路，焚烧厂。例如，垃圾焚烧发电项目包含的危险废物风险；高速公路、客运服务包括建设的风险。由于不同的项目，经营风险具体包含的内容是多方面的。如高速公路项目，他的主要收入就是车辆通行费用，如果车流量减少，就会直接影响到项目公司的收益；污水处理厂的污水主要收入是污水处理费，污水量就可能会影响项目的结果。 国内BOT项目风险评价进行了详细的讨论，为系统的公租房项目提供参照。但从研究的角度方面看，目前主要缺乏风险的管理方面的研究。从开始投入到运行再到转移在不同的阶段有不同的抗风险要素，本文主要从租金确定的角度研究公租房项目中风险的分担机制。 2.公租房存在的主要问题及原因分析 2.1 公租房存在的主要问题 目前国内的公租房建设水平依然较低，处于起步阶段，仍然要面对一系列的问题，这些问题主要表现在以下几点： （1）公租房建设融资渠道单薄，资金不足 现如今，公租房建设的资金来源仍然是比较单一的，主要是由政府出资补贴公租房建设。根据国家“十二五”计划，国内将重点把公租房发展为住房保障的主体。当然，如果想要扩充公租房建设市场，最大的障碍就是资金。从深圳市公租房建设的案例中，很容易可以看出：公租房建设的规模普遍较大，如果单从政府方面入手，仅凭政府出资，或者土地出让等方式是无法满足大量的资金需求，必须从社会当中筹集资金。深圳市发布的住房保障发展规划中也指出，为了扩大在公租房领域的资金来源通道，首先得符合住房保障部门的建设规范，其次加强与企业或者其他BOT融资渠道，以各种方式如租养息、贴息等其他方式运行，同时可以利用各方基金，打开在公租房领域的融资路径。倡导活跃的公租房引进方式，争取让更多的企业进入公租房领域，同时鼓励万众一心提出更