房地产营销格林小城营销策划部署.pptxVIP

金地.格林小城 营 销 策 划 报 告;本方案旨在实现三个目标——;第二个目标;实现金地.格林小城 较高的价格;本案策略将从四个方面展开——;打开地图，硝烟立时弥漫在纸上。5分钟车程半径内，有近20个在售楼盘！;但真正的威胁来自四个楼盘，它们才是未来竞争的主要对手。;他们的主力户型;竞争对手存货量分析  数据截至4月18日;０２年至今项目所在片区主要楼盘月均总销量增量分析;03年;04年至今;片区代表性楼盘月均总销量增量分析：;宏远.江南世家档案;中信.阳光澳园档案;光大.景湖春天档案;竞争环境小结; 凯旋城在片区高档楼盘中，实质上是在没有同 类竞争盘的状态下销售。销售速度仍不理想。 当本项目推出时，对其形成的压力将更大。;;首先，让我们达成两方面的共识：;光大地产;特别说明;奥美说：品牌是产品与消费者之间的 联系，当这种联系牢不可破时，消费 者外遇“第三者”的机会就大大降低 金地品牌相较于东莞原有品牌， 缺少时间的积淀， 缺少本地项目的支撑， 缺少忠诚消费群的培养， 如何发挥金地品牌的力量？ ;金地品牌东莞攻略;品牌导入是个系统工程，市场对品牌信息始终有选择地接受。 在品牌传播过程中，我们要巧妙绕开对手的干扰，比如：中 信地产的“03年中国房地产十强企业”和金地的“中国房地 产上市十强”，市场很难甄别。我们前期直取对手的品牌软 肋，中期与产品互动，而品牌情感则需要长期地浸润。;格林小城 产品力;格林小城产品力营销攻略;产品力攻略图;产品力攻略图;格林小城形象力研究; 阳光假日——回家度假好心情 （房子让人休闲放松） 活力康城——住进来，动起来 （有运动的生活更健康） 景湖春天——我和春天有个约会（清新自然的白领特区） 江南世家——04年，住到江南去 （江南风情园林，中国养生住宅）;我们发现，肤浅的异国风情形象没有生命力。消费 者买楼时以为自己是喜欢上了该楼盘的形象，但在 真正入住后，首先忘记的就是该楼盘的形象。 今天，住在??阳光假日”的业主谁会再想起这里曾是 广告里的圣地亚哥？ 虚招用多了，就会失去战斗力。 如果异国风情形象融进了生活方式，则是例外。 东莞目前止最成功的楼盘形象是江南世家。 市场喜欢它的，并非表象的江南，而是江南风情所 倡导的居住美学与居住哲学。是小桥流水、亭台楼 榭的韵致，是上善若水的养生观。这些是消费者潜 意识里所向往的。;形象也是一种力量。 一个成功的楼盘形象，必须有三个方面的具备：;金地.格林小城 多元形象;金地.格林小城 一座小城，有美丽气质，有生活品质;形象力攻略（二）;;;;形象力攻略（三）;格林小城形象力营销攻略（四）;占位与突破口再梳理;格林小城的ULP Unique life proposition;本案策略研究第三部分——;格林小城开盘前营销节点 （营销部署详见我司“鱼骨图”）; 三个重要环节;三、几个点需要提前准备： 商业街的招商 星海音乐学院的合作 “小城故事2005”词曲作者的联系及王菲的 联系 格林小城的网页设计 以上这几项均为非常规操作，需要时间。必须现在就 着手安排，方能满足正常的时间使用。;本案策略研究第四部分——;一期3500元/m2均价目标的实现：; 格林小城附加值的提升：;道路干扰 ——主干道对靠路住宅造成噪音干扰，以价格调控； 景观因素 ——根据景观面的摄取调控价格； 户型因素 ——根据户型的优势比较调控价格； 朝向因素 ——根据朝向的差异比较调控价格；;推售节奏示意图;多谢见阅！ THE END