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学校物业服务管理方式 一、组织结构设立 xxxx 物业管理有限公司 XX 学校 物业管理处 保安部 清洁绿化部 宿舍管理部 工程部 客服部 二、服务人员配备（共 X 人） 管理处项目主任： 1 名副主任： 1 名 保安主管： 1 名 保安员： X 名 宿舍主管： 1 名 宿管员： X 人 清洁绿化 主管： 1 名 清洁绿化员： X 名 收发员： 1 名 客服人员： 1 名 教室管理员： 1 名 工程水电技工： 4 名 管理处将接受学校的业务归口管理， 设计科学的内部管理运作流程，该流程将坚持全过程管理， 保证指挥、监督的封闭性。 决策层（管理处项目主任）是整个流程的中心，各项指令由此发出。管理层（各 部门主管）是决策性指令的具体执行者，它要求将指令具体的、完整 的、全面的、真实的下达到操作者身上。 管理层以计划、 组织、控制、反馈集于一身， 避免管理环节出现缺漏和盲点， 有效保证管理及时到位。作为操作层（各工班），应职责明确，工作程序严格按质量控制 程序进行规范操作。 1、物业接管工作流程 制定接管工作计划（项目、时间、地点、内容、技术参数、相 制定接管工作计划（项目、时间、地点、内容、技术参数、相 关资料、计量表底数等） 按计划书，现场逐项承接 （清点数量、查看设备状况和运行情况） 填写分项承接验收报告 （不合格项目应明确复检日期和要求） 签署总体接管文件。 （分项验收报告作为附件） 正式接管 来电 来电 来访 投诉信箱 集中受理、记录 分类处理 责任范围 非责任范围 相关部门对投诉核实、处理。并及时与学校相关部门联系， 告知处理行动的进度，直到解决为止。 向学校相关部门解释 管理处将处理结果归档 结束 用户报修、巡检发现、其他来源 用户报修、巡检发现、其他来源 管理处集中受理 管理处填单派员上门维修 用户验收 合格 不合格 维修单回管理处归档 返修 维修工作完毕 资料收集 资料收集 工程技术、维修、改造资料客户资料、合同、装修资料、证件管理活动的书面、 音像记录产权资料 整理分类 产权资料、技术资料、客户资料、规章制度、工作记录财务账表、合同文件、外来文件、音像资料、电脑资料 归档 根据档案条例分类立卷、保存。建立档案目录 利用 按规定借阅、使用 固定岗 固定岗 监控系统 巡逻岗 管理处其他部门 发现问题 通知主管 必要时通知师生们、 管 理处项目主任、 公司领 导 调动就近、足够的人力 第一时间赶到现场 按《紧急情况处理程序》处理 填写事件报告 事件检讨 （分析、奖惩、教育、预防） 结束 火 火警信息接收 管理处项目主任查阅火警信息 管理处项目主任用对讲机通知巡逻保安员 迅速到报警现场核查情况 确属误报时，将消防自动报警 系统复位，恢复正常状态 确属火灾时 ,立即打 119 报警并报告管 理处、总务科的同时，组织保安队员 前去扑救。 记录事件经过，若有必要时协助有关 部门调查 师生们 师生们 监控中心 来访 信息接受 反馈 员工 接待员 各管理 部门 其它 命令 素质机制 素质机制 配置机制 人 员管理机制 组织机制 绩效机制 激励机制 监督机制 自我约束机制 1、素质机制 制订用人标准， 注重品德修养， 热爱本职工作， 讲奉献，能吃苦， 注重工作能力，要求员工一专多能。 2、配置机制 量才适用，合理配置，最大限度地发挥员工的主动性和积极性， 充分挖掘员工的潜力， 合理地设计各岗位的工作内容和职责范围， 使职务适合于人，充分体现“会用人，用好人”的思路。 3、组织机制 组织落实，制度规范，明确各级人员的岗位职责和权利，建立一 套合理公正的奖惩制度，实施 BI 形象战略。 BI 即行为规范，是形象战略的重要组成部分，我们将员工的言行举止、仪容、仪表等软性因 我约束、自我控制、参照对比、严格执行，确保管理服务目标的实现。 4、绩效机制 量化考核，客观评价。我们考核的原则是，对员工的“德、能、 勤、绩”等四方面进行全面的客观的评价。 考核不走过场， 不讲形式， 各级人员均有详细的绩效指标， 使考核起到奖励先进、 鞭策后进的作用，同时使员工有压力感、责任感和紧迫感。 5、员工激励 激励是人性化管理的主要方式， 我们赋予管理处经济奖惩权， 在实际工作中以奖为主，以惩为辅，坚持优胜劣汰，奖惩分明。以物质 奖励或精神奖励的方式激励员工在日常管理服务工作中充分发挥自 己的特长，提高物业管理的服务质量。 6、监督机制 管理处在开展物业管理的过程中， 将严格按照国家、 政府及上级主管部门的有关法律法规要求开展工作， 定期向公司报告工作及物业管理运作事务，并制订出日常工作计划，分解量化到每个岗位，实行 目标管理责任制， 每年对管理目标进行考核。 严格按 xx 物业公司 QEO 质量管理体系运作， 对每个项目的管