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PAGE 1 PAGE 1 论业主代表大会制度 论业主代表大会制度  一、业主代表大会产生的必要性分析 目前业主实行社区自治，行使业主权利的两条重要途径是业主大会和业主委员会。但这两条途径现实中不具有可操作性，经常处于瓶颈状态，已经严重影响了业主权利的行使。详细表现在以下几个方面：  第一，《物业管理条例》规定业主大会会议应当由物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参与。这是对业主大会会议有效性的规定。但是，现实中对于业主的投票权往往难以确定，因为物业公司和开发商通常会拒绝供应相关信息。有的小区业主采取自己亲自测量面积的方式来进行计算，但是这个过程要求的技术性很高，而且时间很长，这使得业主大会很难召开。  第二，《物业管理条例》规定业主大会会议可以采用集体争论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。作者认为，书面征求意见的形式仅能限于对简洁事务的推断，而小区物业管理方面有许多事情是不能进行简洁推断的，假如强行要求业主在没有争论的状况下就做出推断，会导致许多业主不予以理睬，从而拒绝书面意见的发表。这说明现在的业主大会是空洞的，发挥不出其应有的作用。 第三，《物业管理条例》规定了业主大会打算社区一切重大的物业管理问题，并规定一个物业管理区域只能成立一个业主大会，选出一个执行机构--业主委员会，除了业主大会，再没有其他决策机制。要求成百成千的人来打算社区事务成本亟高，既不现实也不可行。现在很多社区已经陷入了任何事务都要召开业主大会进行决策，而成千上万业主组成的业主大会又难以召开的逆境。现行的这种通过业主大会打算全部问题的方式，大多数的结果不是决策流产，就是议案被采取各种变通方式强行通过而引来各种争议。  第四，《物业管理条例》规定一个物业管理区域成立一个业主委员会。现实中许多开发商都是分期建设，每一期都需要好几年才能建成，业主委员会一般要等到几年以后才能成立，那么业主委员会成立之前的业主权利如何行使呢？Y市诸多分期建设小区首户业主入住十余年依旧成立不了业主委员会！造成社区动荡担心，严重影响了和谐社会的发展进程！  综上所述，业主大会召开难，业主委员会成立更难，业主无法行使社区自治的权利，或者行使权利成本过高。那么，在没有其他决策机制的状况下，社区毕竟该如何自治呢？ 二、业主代表大会的制度设计  1.业主代表大会的产生  通过《业主公约》、《业主大会议事规则》设立业主代表大会，先使其合法化。业主代表大会的合法化来源，是业主公约和业主大会议事规则的规定！只要业主公约和业主大会议事规则认可业主代表大会，那么业主代表大会就是合法的。只有地位是合法的，一切行为才是可行的。 2.业主代表大会的法律地位  关于业主代表大会的法律地位，我认为它只是业主的代表，属于业主自治组织；是业主大会的常设机构，属于决策机构，它不是法人实体，也不是非法人团体，不具有民事权利能力。  3.业主代表大会的权利范围 业主代表大会的权利包括选举、罢免以及撤换业主委员会、业委会委员，聘请和解聘物业管理公司，打算物业管理的价格等重大事项。  4.业主代表大会代表的产生  假如小区人数很少，可以以楼层为单位进行选举；假如人数许多，可以以每栋楼为单位进行选举；假如楼盘分为多期出售，可以在每一期已有的业主中进行选举，选出的代表组成业主代表大会。 5.业主代表大会的决策机制  必需由全体代表过半数出席，业主代表大会方可进行；每名代表都可以独立提出议案或建议，通过投票，对小区内的重大事项做出决策。详细的投票机制应当由业主大会进行规定。  6.业主代表大会的运作过程 业主代表大会首先让业主代表集思广益，对小区存在的问题提出意见和建议。这些提案内容经大家争论后，按轻重缓急和解决的难易程度提交业主委员会，作为业主委员会制定年度工作计划的重要依据，充分体现业主代表大会的决策权。  业主委员会提出年度工作计划后，由业主代表审议并表决通过。通过后的工作计划将作为业主代表大会考察业主委员会工作是否尽力，是否按时完成任务的依据。  同时 ，通过《业主公约》、《业主大会议事规则》,业主代表大会可以对业主委员会委员停职罢免，从另一方面来预防业主委员会委员不作为、失职和越权等。 现在，X市有的小区已经设立了业主代表大会制度。作者本人曾对已经实行业主代表大会的小区上地西里作过调查，他们的业主代表大会可以调动更多业主关心、参与社区工作。业主代表大会开会，除了代表参与外，一般都邀请有兴趣、有时间的业主参与争论。业主可以参与争论，但对决议没有表决权。上地西里业主委员会有9个人，监事会有3个人，业主代表27人，开会虽然不能全