无锡市房地产市场年月报.pdf

2013 年 1 月 同策咨询 - 第一区域事业部 无锡2012年12月市场月报 2013 年 1 月 - 1 - 2013 年 1 月 一、房产资讯 1.1 市场热点资讯 城镇化规划浮出水面 未来受益地区在三线城市 同策观点：有消息传出，作为我国城镇化发展总体纲要的《全国促进城镇化健康发展规划(2011—2020 年)》(以 下简称《规划》)已经编制完成，即将对外发布。城镇化的重点显然是城镇化率低的区域和城市，人口的聚集和产 业转移是关键性因素。未来受益城镇化的地区会在三线城市，城镇化战略将撬动房地产业新一轮发展。 鄂尔多斯房价跌至 3 千元/平 煤老板卖车卖矿还债 同策观点：2012 年，鄂尔多斯成为媒体曝光频率最高的城市。这座因煤而兴的城市，在最近 10 年迅速暴富。但 在 2012 年宏观经济形势下滑、煤炭市场不景气、房地产调控不断加码的背景下，鄂尔多斯暴露出房地产泡沫破灭、 资金链条紧绷乃至断裂、城市发展缺乏产业支撑等一系列问题。鄂尔多斯首先要加大城市扩容增人力度。目前鄂尔 多斯总人口才 154 万，鄂尔多斯城区东胜只有不到 60 万 人、康巴什不到 10 万人，必须想办法在城区尽快构筑起 百万人口的规模，一方面是推进城乡统筹，促进本区域的农牧民进城；另一方面要吸纳更多外地人口进入到 制造 业和服务业中来。其次要加快基础建设步伐；最后要大力发展金融业。 1.2.房产政策 1.2.1 全国宏观政策 住建部专家：第三套房不贷款政策仍会坚持 同策观点：如何判断当前及未来房地产市场的走势成为市场各方争论的焦点，就宏观政策和外部经济环境看，短期 房地产市场“稳”字当头，长期则分化加剧。调控政策不松动不会出现房地产市场大起的局面，而第三套房不贷款 政策的坚持使得“去杆杠化”的调控效果较好，投资性需求的空间非常有限。 住建部：放松调控导致房价过快上涨将约谈问责 同策观点：“凡是放松调控致使房价过快上涨的城市，我们将继续采取措施并会同监察部门对其进行约谈直至问责。” 2012 年 12 月 25 日举行的全国住房城乡建设工作会议上，住房和城乡建设部部长姜伟新明确表示，明年将继续严 格执行限购、差别化住房信贷、税收政策，并配合有关部门继续加快推进房产税改革试点扩大工作。 1.2.2 宏观金融动态 地方储备提速房产税试点扩容如箭在弦 同策观点：尽管仍众说纷纭，但房产税在试行将近两年之后从上海、重庆扩展至全国其他省市，似乎已经没有太多 悬念。12 月 25 日，住建部部长姜伟新在全国住房城乡建设工作会议上明确表示，目前正在积极研究扩大房产税试 点。此前的 11 月 20 日，财政部部长谢旭人也撰文指出：“认真总结个人住房房产税改革试点经验，研究逐步在全 - 2 - 2013 年 1 月 国推开，同时积极推进单位房产的房产税改革。”国务院相关部委频频吹风，房产税扩容方向已确，剩下的仅仅是 时间和时机问题，甚至有消息称将在明年两会有进一步突破。 信托基金成房地产资金新来源 同策观点：在国家楼市宏观调控政策下，各地对房地产行业出台了限购乃至限价等措施，银行也对房地产企业贷款 收紧，通过信托公司发行项目成了房地产公司的选择。在现实的操作中，部分房地产信托项目在即将到期时，通过 发行新的信托项目予以“借新钱还旧钱”而延续，但在房地产信托也逐步收紧的当下，这些房地产信托项目暗藏的 兑付风险也逐渐显露出来。 在房地产信托兑付风险不断暴露的背后，是房地产基金变得炙手可热，大批基金如雨后春笋般蓬勃兴起。虽 然品牌缺失、经验不足、集资难等一系列问题困扰着房地产行业，坊间对房地产基金的质疑也从未间断，但是出 于阵痛期的房地产基金行业已经成为一个不可忽略的力量茁壮成长。而目前在发的信托项目中，房地产信托的预 期收益率依然高居榜首，在四季度以来的信托项目预期收益率普遍收低的情况下，依然普遍保持在 10%左右。 二、土地市场