深圳圣莫丽斯别墅项目战略定位报告42－中原出品.pptxVIP

圣莫丽斯Q1：本项目将面临怎样的竞争？边缘地带新城区坂雪岗老城区二线拓展区民治大道沿线关口龙华的地产常识：被称为“深圳后花园”，外向型需求强劲，属于一次置业型市场，大盘是主流，产品、价格同质化龙华的大盘模式解决了首次置业者关外置业的区域认同障碍问题，才有了关外置业量能的激增。这种模式对于非价格第一敏感的二次置业者，却没有产生同样的效应。四季花城，开启了龙华“大盘+美丽的命名+人文情怀”的畅销模式，这种“大盘+美丽生活”模式屡试不爽。对于关内首次置业者，住进“小镇”成一统，关外啥样我不管，关外置业也只是距离问题了，实际心理认同的和行为的仍是关内生活。05~07年与ST.MORITZ存在竞争相关性的低密度物业总供应量为240.2万平方米，其中龙坂区占61%片区项目名称建筑面积容积率自然资源户型定位预计推出时间龙坂片区潜龙山庄56万1.75民乐水库以townhouse、别墅、豪宅为主的高档住宅区2006年龙1号地块8.2万1.2山景容积率1.2，以宽景洋房、叠拼别墅等为主。2006年万科城后续各期30万1.04?山景多层洋房、townhouse、别墅2005年山湖林海419.7万1山景、水景合院式HOUSE，联排TH、小高层2005年11月万科第五园25万0。8水景合院式HOUSE，联排TH、多层2005年6月龙岗区振业城54万1.3亲水湖TH、独院别墅、多层2005年初宝安区尖岗山16.4万0.5山景独立别墅、TH2005年市内九万三13.1万1.4香蜜湖景TH、小高层2006年天鹅堡二期三区2.2万2.0湖景、山景小高层大平面2005年6月城市山谷8.2万2.04山景TH+8层复式（产品创新特例）2005年（数据来源：中原深港研究中心） 06年与ST.MORITZ存在竞争相关性的低密度物业供应量为71.7万平方米，其中TH845套，别墅422套；片区项目名称供应量TH别墅洋房面积区间（平米）/总价区间（万元）龙坂片区潜龙山庄12万50套50套约650套洋房：100~150 /60-80TH：250-400/250-400别墅350-500/420-600龙1号地块8.2万小于50套无别墅约500套洋房：80~140/48-84TH：220-300/176-240别墅：300-400/360-400山湖林海410万约400套约32套约100套TH：200～250 /200～300别墅：250～350 /500～650万科第五园10万100套40套约400套洋房：100~160/60-96TH：250-400/200-360别墅：350-500/350-650龙岗区振业城9万50套50套约500套联排：180~260/180-260 别墅：400~500 /320-400 宝安区尖岗山一期10万150套250套无TH：250-400/375-600别墅：350-500/700-1000市内九万三12.5万45套无别墅约800套洋房：140~180/196-252TH：200-260/400-520总计约71.7万约845套约422套约2950套（数据来源：中原深港研究中心） 07年与ST.MORITZ存在竞争相关性的低密度物业供应量为68.5万平方米，其中TH690套，别墅310套；片区项目名称供应量TH别墅洋房面积区间（平米）/总价区间（元）龙坂片区潜龙山庄14万100套20套约800套洋房：100~150 /60-80TH：250-400/250-400别墅350-500/420-600龙1号地块4万售磬无别墅约400套洋房：80~140/48-84TH：220-300/176-240别墅：300-400/360-400山湖林海49.5万约210套约10套小高层约400套TH：200～250 /280～320别墅：250～350 /550～700洋房：10~160/60-96TH：250-400/250-400别墅：350-500/525-700龙岗区振业城20万小于100套少于20套约1200套联排：180~260/180-260 别墅：400~500 /320-400宝安区尖岗山一期6万180套210套无TH：250-400/15000/375-600别墅：350-500/20000/700-1000市内九万三5万售磬无别墅约400套洋房：140~180/14000/196-252TH：200-260/2000/400-520总计68.5万690套310套3900套（数据来源：中原深港研究中心） 05年初－06年初与ST.MORITZ存在竞争相关性的低密度物业供应量不集中，项目面临竞争相对小200420052006200720084季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度