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房地产策划模式比较及全程策划内涵 ———————————————————————————————— 作者： ———————————————————————————————— 日期： 房地产筹划模式比较及全程筹划内涵 房地产广告筹划、营销筹划、工程全程筹划，不一而足。但将其归类、整理，大致可分为三种典型模式，这三种房地产筹划模式，根本可反映出房地产筹划的过去、现在和将来。 1、概念筹划模式2、卖点群筹划模式3、等值筹划模式4、房地产全程筹划的内涵〔1〕土地价值研判〔2〕概念设计〔3〕视觉设计? 〔4〕营销筹划〔5〕市场推广、媒体组合〔6〕工程质量、本钱、工期控制〔7〕物业管理、售后效劳〔8〕品牌培植与运用 房地产工程的选择与论证──房地产工程开展筹划的内容与方法 一、对房地产工程选择与论证认识的误区误区一：房地产开发经营的简单化、概念化误区二：房地产后期营销、广告万能化误区三：房地产工程选择与论证的形式化以上认识的误区，导致众多开发企业不重视开发工程的前期选择与论证，或将该项工作简单行事，令工程草率上马，以致工程市场目标不表，定位不明，设计脱离市场或盲目跟风，企业无一套系统的开发模式和资金营运方案，在剧烈的市场竞争中，这样的工程是难以成功的。 二、从房地产开发的根本特性认识工程选择与论证的重要性1、房地产是一项高投资、高风险、高回报的行业。(1) 房地产开发需要筹备大量的资金，投资各方须要了解工程的效益与风险；(2) 由于开发周期长，开发者需要预计市场变化，开发条件变化所产生的风险程度；(3) 开发商要衡量自身承受风险的能力与限度。一项成功的地产开展工程，可以换来高额或稳定的回报，但一个疏忽、些徽延误，会令收益大打折扣，甚至倾家荡产。2、房地产工程开局的好坏是工程成败的关键所在。(1) 房地产开发前期投资很大，一但工程选择与论证不当而投入了资金，那么投资的失败是无可挽回的。(2) 工程选址不当，前期市场定位与建筑设计错误的工程建成后，如无特别的客观条件的改变，任何营销、筹划的高招都是难以挽救的。3、房地产开发具有很强的地域性和产品差异性。(1) 一方水土养一方人，任何成功的开发经历都必须与当地的开发条件与市场状况相适应；(2) 同一地块不同时期，不同的开发方式会产生不同效果、不同效益，令房地产的开展是极具创意和面对市场挑战的。因此，缺乏前期对工程市场与开发专业的研究论证工作，任何人都不能轻谈对开展工程有胜的把握。4、房地产开发具有很强的系统性和时序性。房地产开发是一项涉及面广、比较复杂的经济活动，从实务上来讲具有很强的操作程序。前期不做好全面的开发方案工作，见步行步，会造成入手容易，实施难，是很多开发企业普遍遇到的问题，更是众多工程工期一再延误，本钱低开高走，局面难以控制的主要原因。 三、房地产开发工程选择的概念和步骤1、 概念：工程选择是对房地产开发工程就其开发价值进展筛选、谈判、论证和选定，是房地产开发投资成败的关键。2、 工程选择的步骤：a、 广泛寻找投资工程b、 精心筛选投资工程c、 对重点工程进展投资时机性研究〔初步可行性研究〕d、 工程投资谈判e、 详细可行性研究〔开展筹划〕f、 公司的决策与实施 四、房地产开发工程的论证〔可行性研究或开展筹划〕1、 概念：房地产开发工程的论证是在工程投资决策之前或初步决策之后对拟开发的工程进展全面、系统的研究和分析，运用已有的经历和专业的评价方法，寻找到工程较合理的市场目标、市场定位及获得土地最大效益的开发、营销模式，得出一系列评价指标值，以最终确定该工程是否可行的综合研究。其研究成果应对日后工程的实施操作具有较高的筹划指导作用。2、 工程论证的阶段性(1) 工程投资开发的时机性论证指在规划参数尚未获得政府批准的前提下，以经历为主，按照工程所在地区和市场一般条件以及常规性规划指标、开发成果指标和工程的特点，就其开发的市场时机、开发条件、投资效果和可能出现的市场、技术、经济问题进展研究论证。(2) 工程投资开发的详细论证指在规划、开发的条件根本确定后，对工程所进展的全面、深入、细致的分析研究工作。本论证不仅要解决投资的技术经济指标问题，还要确定开发、营销的根本方向与模式。因此，从事该项工作所要求的房地产经历与专业的系统性必须更高和更为全面。3、工程论证要解决的问题(1) 立项时的宏观环境是怎样的主要了解工程所在地区的政治、经济、文化、地理地貌，当地居民生活特性、风俗习惯及城市规划、整体房地产状况走势、外来人口增长等因素。(2) 立项时的微观环境是怎样的了解企业的环境、开发经营能力，竞争对手的状况所在区域相关楼盘与典型楼盘的情况，工程的根本条件与建立条件、工程规划建立要求，工程参与各