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房地产开发王牌—房地产成本控制 ———————————————————————————————— 作者： ———————————————————————————————— 日期： 房地产开发王牌—房地产本钱控制 第二章 开发本钱与立项阶段的本钱控制策略 第一节房地产开发本钱的构成 企业必须在明确本钱组成之后进展准确的本钱结算与盈利分析。 第二节整体本钱的控制 通过对工程造价的预估与开发全过程的了解，找到平衡本钱、工期、质量的方法并优化实施过程。 第三节工程开发本钱的管理 在满足工期、质量等合同要求的前提下，对工程实施过程中发生的费用，通过方案、组织、控制和协调等活动实现预定的本钱目标。 第四节本钱核算的四大步骤和七大工程 对开发工程的支出费用按本钱工程进展归纳、分配，以到达最小误差的计算出工程总本钱和单位建筑面积本钱的目的。 第五节立项阶段的本钱控制 工程的成败往往决定一个开发企业的生存与开展，因此，立项阶段的工作显得尤为重要。 第一节 房地产开发本钱的构成 开发本钱的分类 房地产开发商为开发工程所支出的全部费用即开发本钱，按用途可分为：土地费用、建安本钱、配套费用、管理费用、销售费用、财务费用和维修基金〔见图2-1〕 开发本钱的分类 建安本钱 土 地 费 用 配套费用 管理费用 销售费用 财务费用 维修基金 图2-1开发本钱的分类 开发本钱的构成 房地产开发本钱在核算上分为八个本钱工程〔如表2-1所示〕 表2-1开发本钱的构成 本钱工程 释义 土地征用及拆迁补偿费或批租地价 指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价 前期工程费 指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘查、测绘、场地平整等费用 根底设施费 土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通信、照明、绿化、环卫设施以及道路等根底设施费用。 建筑安装工程费 指土地房屋开发工程在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费 公共配套设施费 指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发本钱的不能有偿转让的公共配套设施费用，如锅炉房、水塔、居委会、派出所、消防、自行车棚、公测等设施的费用支出 开发间接费 指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等 不可预见费 包括根本预备费和涨价预备费。依据工程的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述1-6项之和为基数，按3%-5%计算 开发期间税费 开发工程投资估算应考虑工程在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大中城市，这局部费用在开发建立工程投资构成中占较大比例，应根据当地有关法规标准估算 说明：如要计算房地产开发企业产品的完全本钱，还要计算开发企业〔公司本部〕行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。 本钱控制的四大核心 企业必须在明确本钱组成之后进展准确的本钱结算与盈利分析，并建立合同构架，科学的控制本钱。工程本钱控制的关键在于前期的投资决策与规划设计控制。 核心一：工程开发本钱 工程开发本钱的构成参见表2-2 表2-2房地产开发工程四大类本钱 本钱工程 释义 土地开发本钱 指房地产开发企业开发土地〔即建立场地〕所发生的各项费用支出 房屋开发本钱 指房地产开发企业开发的各种房屋〔包括商品房、出租房、周转房、代建房等〕所发生的各项费用支出 配套设施开发本钱 指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品本钱的公共配套设施所发生的各项费用支出 代建工程开发本钱 指房地产开发企业承受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程〔如市政工程等〕所发生的各项费用支出 核心二：工程本钱估算 工程开发前必须对整个工程的运作有一个准确的本钱估算，并充分考虑市场因素，进展合理的盈利分析，为盈利预留适当的弹性空间。 工程本钱估算一、二级科目 工程本钱估算一、二级科目参见表2-3 表2-3本钱估算一、二级科目 工程 总价 单位建筑面积 单位销售面积 备注 土地费用 勘察、设计费用 建安工程费 公共配套 行政及其他收费 不可预测费 维修基金 管理费用 销售费用 财务费用 本钱费用合计 工程本钱估算二、三级科目〔以某工程为例〕 工程本钱估算二、三级科目参见表2-4 表2-4本钱估算二、三级科目 工程 总价〔万元〕 单位建筑面积分摊额〔元/平方米〕 单位销售面积分摊额〔元/平方米〕 勘察、设计费用 199