二手房买卖合同纠纷疑难问题解答 (1500字).docxVIP

二手房买卖合同纠纷疑难问题解答 (1500字) 二手房买卖合同纠纷疑难问题解答出卖人办理全部权转移登记，买受人坚持不变更的，对其诉讼恳求，不予支持。也就是说，卖方未履行办理全部权转移登记手续的行为，属于违背双方买卖合同义务的行为，仍是合同纠纷，并不因为当事人付清了购房款，并实际占有房屋，而可挺直要求确认其享有物权。7、房屋买卖合同履行过程中，一方当事人根本违约的，违约方是否享有合同解除权？房屋买卖合同履行过程中，一方当事人构成根本违约的，守约方有权解除合同，违约方不享有合同法定解除权。假如因不行抗力或情事变更等缘由，致使合同目的无法实现的，合同双方均有权要求解除合同。房屋买卖合同签订后，一方当事人不同意连续履行，情愿以担当相应违约责任为代价解除合同，而另一方坚持要求连续履行，经审查合同连续履行不存在现实困难的，应当判决双方连续履行合同，但合同另有解商定金等商定或符合《合同法》第一百一十条规定的法定不能履行或事实不能履行情形的除外。8、房屋买卖合同对定金性质商定不明确的，如何处理？当事人在房屋买卖合同中对定金性质商定不明的，不应视为解商定金。所谓解商定金是指交付定金的一方可以根据商定以丢失定金为代价解除合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价解除合同。假设房屋买卖合同中同时商定理解商定金和违约金，当事人一方已构成违约的，在商定条件成就时解商定金惩罚与违约金可以同时适用。也就是买卖合同没有明确商定定金为解商定金的，就不能视为解商定金，任何一方不得以放弃或双倍返还定金为代价解除买卖合同。原那么上定金与违约金是不能并用的，但解商定金可以和违约金同时并用。在《北京高院关于审理买卖合同纠纷的指导看法中》即规定：“当事人同时商定违约金和定金并商定了定金性质的，当事人一方违约，对方根据商定的定金性质一并主见违商定金和违约金的，法院不予支持；当事人一方违约，对方根据商定的定金性质一并主见解商定金和违约金的，法院应予支持。〞9、房屋买卖合同因一方根本违约解除后，守约方可以主见赔偿哪些损失？房屋买卖合同签订后，因一方当事人根本违约致使另一方订立合同的目的不能实现，守约方要求解除合同，并要求违约方赔偿房屋差价损失、转售利益损失等可得利益损失的，应酌情予以支持，但当事人另有商定的除外。在认定和计算可得利益损失时，应从守约方主见的可得利益赔偿总额中扣除守约方未实行合理措施不当扩大的损失、守约方亦有过失所造成的损失、守约方因此获得的利益以及守约方获得利益需要支出的必要的交易本钱，并综合考虑守约方的履约状况等因素予以确定。也就是说，守约方可以要求违约方赔偿房屋差价损失、转卖别人所得额外收入，特殊是在出卖方一房二卖，出卖人将房屋以高于买受人所出价格，卖于第三人的情形，买受人有权要求从出卖人转售的更高房价款中共享利益。10、房屋买卖合同不成立、无效、被撤销后，如何处理？在买卖合同不成立、无效、被撤销的情形中，形成的是缔约过失责任，而非违约责任，此时，无过错一方所受的损失，主要是信任利益的损失。信任利益的损失包括：所受损害和所失利益〔当事人信任合同有效成立而丢失另订其他有利合同的时机损失等〕、缔约花费的本钱等损失，但缔约过失的损失赔偿数额以不超过履行利益为限。12、房屋买卖合同损害第三方优先购置权的，如何处理？房屋的优先购置权，一般因房屋租赁合同，存在房屋共有人等情形而存在，假设出租人转让房屋给第三人，损害承租人优先购置权，承租人恳求判决其与出租人在与第三人同等条件下成立房屋买卖合同关系，出租人为其办理房屋全部权转移登记，经审查承租人购置房屋的意思表示真实，且具备合同履行力量的，法院可以支持其诉讼恳求，并判决承租人在合理期限内依同等条件支付房屋价款，但法律、司法说明另有规定的除外。法院在审理过程中可以依据案件实际状况要求承租人供应相应的担保以证明其具备合同履行力量。承租人在诉讼中仅要求法院确认其对房屋享有优先购置权，而不要求行使优先购置权，经法院释明后仍坚持不变更的，对承租人的诉讼恳求，不予支持。也就是说，具有优先购置权的人，提起损害其优先购置权诉讼的，在诉讼中，必需马上或担保行使优先购置权，而不能只主见侵害优先权，而不行使优先购置权。即不能自己不买，也不让别人购置。13、房屋买卖中，房产中介在居间合同中，具有什么义务？房屋中介机构对于房屋权属情况等订约相关事项及当事人的订约力量负有主动调查并据实报告的义务。房屋中介机构违背忠实居间义务，严峻损害托付人利益的，不得要求托付人支付中介效劳费用及从事居间活动的必要费用。托付人有损失的，房屋中介机构应当担当相应的损害赔偿责任。房产中介在居间合同中，主要供应的是订立合同的时机或供应订立合同的媒介效劳，尽管房产中介作为非买卖合同当事人，无需对合同担当法律责任，但房产中介应就其供