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房地产开发企业的成本管理 ———————————————————————————————— 作者： ———————————————————————————————— 日期： ?房地产开发企业的本钱管理房地产开发企业的本钱管理随着中国房地产市场由成长期步入成熟期，市场竞争日趋剧烈和标准化。在这种形势下，房地产开发企业要想获得稳定的经营利润，除了必须密切关注和研究消费者的消费偏好，提供适销对路的房源外，还应该努力降低开发本钱。“利润＝销售收入－本钱费用〞这一简单公式，充分反映了本钱管理的重要性。房地产开发本钱是指房地产开发企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用，就其用途来说，大致可分为以下几个大局部：土地本钱〔约占工程总本钱的30-35%左右〕、前期费用〔约占工程总本钱的2-3%左右〕、工程本钱〔约占工程总本钱的50-55%左右〕、营销本钱〔约占工程总本钱的5-8%左右〕、管理本钱和财务本钱。从本钱的属性来看，土地本钱、管理费及财务本钱在工程初期即可大局部确定，其波动幅度微小，可控性相对较小；前期费用、工程本钱、营销本钱那么会因为工程本身情况、涉及复杂因素众多等而出现前后测差异较大的情况，如采取有效措施，那么可压缩性〔可控性〕较强。因此，工程本钱、营销本钱是工程开发过程中进展本钱控制的重点。尤以工程本钱为重。房地产开发企业工程本钱的发生是一个过程，涉及到了前期筹划、规划、设计、施工、销售等开发全过程环节，因此地产企业的本钱控制，就是要在工程开发的全过程中，对上述全部本钱构成要素进展规划、控制，通过建立有效的目标本钱管理体系、责任本钱控制体系和动态本钱管理体系以实现企业利润最大化的目标。1.??????如何建立目标本钱管理体系？根据我们对房地产行业标杆企业的本钱管理实践分析说明，是否有效进展工程目标本钱管理是表达房地产开发企业管理水平的重要标志之一。目标本钱管理就是通过制定目标本钱，将目标本钱按标准的本钱构造树层层分解；再通过将预算方案落实到部门与行动上，把目标变成可执行的行动方案，并在执行过程中把实际结果与目标进展比照分析，找出差距，分析原因，制定改良措施。要建立一个完善的目标本钱管理体系，需要明确以下关键内容：n????????根据基于战略的管控模式建立本钱管理体系构造，本钱管理体系架构主要应包括：?????????集团和下属开发企业〔区域公司、城市公司或工程公司〕的本钱管理定位-职责-权责，主要明确企业总体的本钱管理主体、各分项本钱管理主体和责任主体，并明确在工程本钱管理业务流程关键环节各层级各部门的权责； ?????????集团和下属开发企业本钱信息监控手段和明确的监控制度要求，应细化落实到分项、分时的本钱信息报送、汇总和分析。n????????制定准确的工程目标本钱目标本钱是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要实现的本钱目标，是工程本钱的控制线。 要制定准确的目标本钱，需要满足以下的根底条件：n????????建立标准化的本钱构造体系，全面反映工程各项本钱信息；n????????充分的本钱信息库和本钱信息数据共享机制； n????????标准化的本钱管理流程，定义如何在工程开展阶段对“估算本钱〞进展测算，如何在“规划设计〞、“扩初设计〞、“施工设计〞各个阶段完成对目标本钱的层层细化修订，并形成最终的目标本钱，指导招标、施工、采购等业务活动中的本钱费用的使用与管理。2.??????如何将目标本钱分解至部门及岗位建立责任本钱体系？在明确工程的目标本钱的根底上， 还需要通过建立“责任本钱体系〞来实现落实和考核。“责任本钱体系〞的目标是明确专业职能部门的本钱管理职责，并借助技术经济指标反响、考核评价其职责履行情况。“责任本钱〞答复的是在“本钱管理相关业务中“谁来做、做什么〞的问题，是本钱管理体系架构在部门职责和岗位职责层面的分解和落实。 “责任本钱体系〞包含以下要素，即责任主体、责任范围、考核指标和评价部门。 n????????责任主体：按照房地产开发工程拓展论证、规划设计、工程施工、销售客服等职能部门确定相应的责任主体，并明确在各业务环节区分主导部门和配合部门；n????????责任范围：建造本钱按发生程序划分责任部门，建造本钱以外按本钱工程划分责任范围；n????????考核指标：以定量指标为主。反响指标的系列数值反映工程本钱特性，单一反响指标上下并不能如实反映本钱理性；n????????评价部门：及时计算并提供反响指标。在各部门发表自我评价的根底上，就各责任本钱管理结果是否经济合理，是否符合本钱管理宗旨，发表评价意见，并形成系统的工程责任本钱分析报告。在实施过程中应该将责任本钱体系和企业的绩效管理体系有机的结合起来，房地产开发企业责任本钱体系的考核指标应该成为绩效