房地产“住有所居”的14个关注要点（20210831）.docxVIP

PAGE PAGE 1 “住有所居”的 14 个关注要点 （易居研究院智库中心研究总监严跃进） 8 月 31 日，国新办召开新闻发布会。发布会上，围绕“住有所居”的关键词，住建部明确了住房和城乡建设的相关工作和规划。发布会相关内容和精神， 对于我们充分理解当前及今后房地产业的发展有积极作用。同时也启发各个市场参与主体，要积极优化策略，真正实现“住有所居”的奋斗目标。 1、发布会的背景 此次发布会，和当前一系列深化改革的大背景有关。第一、今年下半年持续的各领域管控，充分体现了净化产业发展环境、力促国民经济“脱虚向实”的导向。包括房地产、游戏、教育培训、娱乐、金融、互联网等，都面临了严格管控。至少说明，从稳定实体经济等角度出发，此类产业当前需要纠正路线，进而规范发展。第二、此次发布会的召开，也是在共同富裕大框架下进行的。共同富裕要实现，自然要解决老百姓面临的各类实际问题。住房问题不解决好，显然会影响最基本的“衣食住行”，进而阻碍共同富裕目标的实现。住有所居的目标提出，将夯实共同富裕的发展基础。 2、何为“住有所居” 需要从两个角度去理解这个概念。第一、过去提法在于“居者有其屋”，而经过 2015 年以来持续的租赁市场改革，“住有所居”的提法明显增多。此类提法具有积极导向，至少说明租赁市场的发展在进一步提速，其也成为共同富裕大框架下住房制度的创新点。换句话说，通过租房，也可以实现高质量居住的目的， 同时享受和购房一样的各种制度福利，如教育医疗等保障等。第二、部分大城市的步伐可以迈得更快一些，在住有所居的基础上，也可以探索住有宜居的奋斗目标，积极在居住高品质、高质量等方面持续创新。尤其是结合三胎政策等，后续住有所居的目标会有很多新意。类似改革能够真正让各类居民享受居住的幸福感和美好感。对糟心的居住生活说不，将让大家真正体验到共同富裕下的美好居住生活。 3、房地产面临的挑战 此次发布会认为，新时代新阶段对住房和城乡建设发展提出了新要求，住房和城乡建设工作面临着新问题和新挑战。总结此次发布会的内容，此类挑战主要 包括三方面。第一、住房的矛盾从总量短缺转为结构性供给不足。这说明未来供给端将更注重结构优化。举例来说，围绕宜居社区和智慧社区、保障性租赁住房等，后续会发力，以优化相关市场结构、解决结构性供给不足的问题。第二、城市发展从单纯的增量建设转变为增量调结构、存量提质量的新模式。据此可以认为，十四五期间从住有所居角度看，城市更新和老旧小区改造等会持续发力，更好解决居住和住房的问题。第三、城乡发展并不均衡，农村和村镇的住房建设如何发展，依然需要关注。据此认为，后续如何和乡村振兴进行结合，也是一个关键点。 4、房地产未来发展趋势 此次发布会明确了新发展理念的模式，住有所居的相关工作也需要遵循此类原则。第一、此次发布会明确，将改革发展成果更多更公平惠及全体人民，推动共同富裕取得更为明显的实质性进展。换而言之，住房制度改革是否深入人心， 除了要实现“房地产平稳健康发展”的目标外，也要把“惠及改革成果、推动共同富裕”等作为重要的目标。这是具有重要变化的表述，即要具备市场价值和社会价值。第二、一些关键词将是十四五期间需要重点关注的，包括绿色低碳、系统观念、房地产长效机制、建筑业转型升级等。把握此类关键词，将有助于房企等市场参与主体关注市场趋势，真正在改革中实现转型升级。 5、住房保障体系 此次发布会明确，加快建立以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。这里明确了三位一体的保障体系概念。此次发布会比较清晰地将这三类产品的受众对象进行了解释。其中公租房受众面主要是城镇住房和收入双困的家庭；保障性租赁住房主要为新市民和青年人；共有产权住房则主要为处于夹心层的购房者。三类产品受众面的表述清晰，值得购房者和市民等关注。另外，此次发布会明确了完整的住房保障政策和管理制度。一是财税、金融、土地配套政策，主要为支持性政策。二是关于准入、使用、退出、运营管理机制。主要为规范性政策。 6、房地产长效机制 此次发布会明确一个新提法，即建立人、房、地、钱四位一体的联动新机制。该提法过去并没有出现过，但从近期一系列调控看，大家可以更为真切理解该新 机制的含义。第一、从“人”的角度看，既要关注合理购房和租房需求的群体的特征，因人而异优化居住层面的分配机制；也要关注各类投资投机者的新情况， 精准给与打击，包括假离婚、假人才、假小微企业等。第二、从“房”的角度看， 当前产品线更为完备。比如过去租赁住房市场化改革产品多，而保障性或政策性租赁住房相对空缺，当前新租赁改革下此类产品空白被填补。第三、从“地”的角度看，近期一系列调控也显示，各类隔靴搔痒的控地价做法不被认可，实实在在的控地价做法才受认可。比如说过去配建项目的简单操作被叫停，因为配建的操作，使得房企实际