新大正-市场前景及投资研究报告-聚焦非居优质赛道，机制重构.pdfVIP

上 市 公 司 房地产 2021 年 11 月 02 日 公 新大正 (002968.SZ) 司 研 究 / ——聚焦非居优质赛道，机制重构加速扩张 公 司 深 报告原因：首次覆盖 度 买入（首次评级 ） 投资要点：  聚焦非住宅物管，招揽市场化人才，构建多层次激励机制。新大正 1998 年于重庆成立，为 独立第三方物业公司，处于非住宅物管优质赛道，战略聚焦学校、航空、公共、办公和商 证 住五大业态，并开启全国化布局。上市以来，公司积极招揽众多优秀市场化管理人才，包 券 市场数据： 2021 年 11 月 01 日 括现 裁刘文波、副总裁高文田等 ，具备丰富的物业管理市场化经验和资源 ；公司员工 研 收盘价（元） 32.47 持股平台大正咨询持有公司 17.28%股权，叠加今年公司推出限制性股票激励计划、占比公 究 一年内最高/ 最低（元） 75/31.37 司总股本 1.17% （承诺21-25 年营收 CAGR 36% ，净利润 CAGR31% ），构建多层次激励 报 市净率 5.8 机制，员工覆盖面广、激励力度高，将推动公司规模扩张进一步加速。此外，公司获得 2020 告 息率（分红/ 股价） 1.69 物业服务企业综合实力 500 强第 24 位，2020 西部品牌物业服务企业 10 强。 流通 A 股市值（百万元） 2263  公司机制重构，内生外延扩张加速，打造非住宅物管巨头。2020 末，公司管理项目个数 上证指数/ 深证成指 3544.48/14476.53 369 个，同比+13.5% ；签约面积8,000 万方，同比+14.3% ，2015-2020 年，公司签约面 注：“息率”以最近一年已公布分红计算 积 CAGR 达 16%。公司过去规模扩张相对较稳定，今年以来，公司规模扩张明显提速， 2019-2021Q3 ，公司新签合同总金额分别为 6.0、9.2、14.0 亿元 ，分别同比+50%、54%、 基础数据: 2021 年 09 月 30 日 160% ，并且重庆外区域占比分别为70%、78%、80% ，服务区域由重庆扩大至全国。2020 每股净资产（元） 5.64 年 10 月公司收购了四川民兴物业，聚焦非住宅优势业态，并也迈出了上市后并购扩张的第 资产负债率% 29.33 一步。随着我国后勤服务社会化的推进，公司管理团队的进一步扩充加强，以及激励机制 总股本/ 流通 A 股（百万） 163/70 的推出，公司后续管理规模有望加速扩张，成长为非住宅物管头部企业。 流通 B 股/H 股（百万） -/-  规模扩张加速、毛利率修复、增值服务渗透，业绩换挡加速。2021H1 ，公司实现营业收入 9.0 亿元，同比+58.0% ；归母净利润0.7 亿元，同比+38.4%。2016-20 年，营收、归母 一年内股价与大盘对比走势： 净利润 CAGR 分别达 20.7%、48.3%。21H1 ，毛利率和净利率为19.3%、8.3% ，分别较 新大正 沪深300指数（收益率） 20 年-2.1、-1.8pct。展望后续，1 ）公司扩张加速，新进项目毛利率11.