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2005 年青岛房地产市场展望 中国申奥成功,奥帆赛场确定于青岛之后给原本就活跃的青岛房地产市场又注 入了一例兴奋剂,使青岛房屋销售价格一路攀升,加之作为沿海城市的天然条件, 各地投资者纷纷前来青岛置业,致使青岛房地产市场的有效需求与本市的实际需求 相偏离,房价涨之又涨。2004年商品房价格继续攀升,今年三季度与去年同期相比 价格上升12、9％ ;与上季度相比,上升2、0％ ;前三季度,累计上升13、7％, 除不断壮大的需求带动外,三季度的地价上升也起到了一定的拉升作用。 投资态势良好 2004年青岛房地产市场投资态势良好,仅前三季度累计完成投资107、6亿元, 增长39、2％,比去年前11个月100、6亿元的累计投资额多出7亿元。其中,用于 土建工程的投资73、3亿元,增长48、6％,高于全市投资增速9、4个百分点,在全 部投资额中占68、1％,比去年占比提高4、3个百分点;商品住宅投资完成86、3亿 元,比去年同期增长49、1％,高于全市房地产投资增速9、9个百分点。另外办公楼 投资增幅也稳步上扬,完成投资3、9亿元,增长10、9％;商业营业用房走出低迷态 势,完成投资10、0亿元,比去年增长21、3％;其它投资7、4亿元,下降3、1％。 市场供需两旺 2004 年房地产市场保持供需两旺态势,商品房开工、竣工面积与销售面积比去 年同期均有增长。供需基本保持平衡,但仍未改变卖方市场的格局状态,个人成为 商品房的消费主体。 开发投资向郊区偏移 随着房地产市场保持的供需两旺态势,市内四区及崂山区土地供应逐渐减少, 从而商品房供应减弱,转向北部与西部郊区,且多为大盘开发,商业、办公及商铺 市场也随之活跃于郊区市场,随着市政府的郊区规划方案又引发新的投资热潮。 展望 2005 年,中原地产预测青岛市房地产市场发展趋势将呈现以下特点: 市场供应保持增幅 2005 年青岛房地产市场供应量将继续保持增幅,主要体现于郊区与浮山后区域 的住宅供应上,青岛市北部的几个大盘将于 2005 年投入市场,浮山后目前在酝酿的 几个大盘 04 年启动一部分之后,也将于 05 年大幅推出,势必对整个房地产市场的 供应增幅起到带动作用。虽然经历 2004 年 8 月 31 日的土地大限之后会造成土地供 应的减少,从而造成房源供应的减弱,但就是试想房地产项目的开发周期动辄两年三 年,因此就2005 年的房地产市场来讲,土地大限的影响微乎其微。就以上分析来瞧, 2005 年的房地产供应量会继续保持增幅态势。 需求市场稳中微涨,涨幅会有较大回落 近年来房地产市场不断发展,而消费者同样也愈加理性,无论房地产投资者还 就是 自用、自住为目的的消费者其选房、购房的专业程度越来越高,其消费也建立在 深度了解、综合比较的基础之上,并且了解金融、市政规划等政策对整个市场的影 响而时刻关注。一路高涨的青岛房价使部分房地产消费群体更加趋于理性,势必影 响下一年的需求市场;酝酿已久的央行调息政策于 04 年 10 月末浮出水面,市场中 消费者反应激烈,最新的一项调查证明,有 41、7% 的人可能因此暂缓买房,特别作 为房地产需求市场生力军的年轻一代,加息政策的敏感程度更高,有效需求的消费 者中又被分流出部分持币观望者。即使明年会出现部分或投资或居住为目的的新增 需求,也会被由于加息造成的需求减少而冲淡。但随着经济的发展,青岛市特殊的 地理位置及自然环境、良好的投资价值与住宅郊区化发展的现状仍会使房地产市场 保持生温态势,仍会带动投资消费者的消费积极性。因此预测 05 年的房地产市场需 求仍能稳中稍涨但增幅会有大幅回落。 整体价格稳中微升,增幅回落 供应继续增强而需求增长减缓的状况势必会对 2005 年的房地产价格造成一定 程度的冲击,一定时期内抑制价格的继续上扬。然而,长期以来青岛房地产市场的 投资热度不会在瞬间冷却。另外,特别说明的就是受政府宏观政策影响较大的青岛经 济技术开发区房地产价格预计会有较强增幅。04 年 10 月份青岛市首次召开的重大 公共事务决策听证会上确定了隔海相望的青岛、黄岛两地之间建设海底隧道。这一 利好消息在原本具有投资热度的西海岸房地产市场上又掀起了新一轮波澜。在短短 一个月的时间内开发区的房地产项目纷纷上调价格。2005 年开发区的房地产市场新 启动项目体量相对较少,随着各地投资者组成的需求团队的壮大又会造成这一区域 房地产市场的