新编物业管理制度与政策重点资料.pdfVIP

物业管理制度与政策重点资料 1、（ 前言补充材料 ）物业管理产生的原因：业主共有财产的出现 -- 共有财产什么情况下才出现 组团建筑、住宅小区 的出现 -- 导致住宅共用部位、 共用设施设备 （共有财产）出现 导致共有产权出现 （对应的是专有产权， 自己私人负责； 建筑物区分所有权） -- 共有产权、共有财产如何管理—业主的共同管理权—管什么、怎么实现—业主大会和业主委员会 实现对共有财产和共同利益的平衡 制定管理规约（ 83 页法律效力：对业主、 物业使用人发生法律效力；对物业的继受 人自动产生效力）和业主大会议事规则等事项 决策权和管理权分离—决策权归业主大会（ 决策内容，共 10 项，对全 体业主有约束力，不得以没有参加业主大会为由，拒不执行，例如 业主以其并非物业服务合同当事人为由提出抗辩的， 人民法院不予支持 。业主个人权利和业主大会决策之间的关系： 业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与 物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动，如果决定侵犯了业主个人权益，业主可以请求法院要求撤销； 除此之外， 个人服从集体 。原因是业主大会决策能够代表全体业主的意志，条件是物业管理区域内 专有部分 占建筑物总 面积过半数的业主且占 总人数过半数的业主 参加既最少双二分之一，特殊情况双三分之二，少数服从多数。确定业主身 份：取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主；基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分， 但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。业主专有部分面积的认定办法和业主人数的认定办法，见 业主大会 和业主委员会指导规则第 23、24 条） ，第二十三条 业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定专有部分面积 和建筑物总面积：（一）专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积 计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。 （其计 算公式是：专有部分面积／建筑物总面积× 100％。因此，只有建筑物总面积等于专有部分面积的总和，上述公式才有意 义。否则，很有可能出现所有业主的表决能力的总和大于 100％或者小于 100％的情形， 这显然是荒谬的） 第二十四条 业 主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定业主人数和总人数：（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一 个专有部分按一人计算。 但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的， 按一人计算； （二）总人数，按照前项的统计总和计算。管理权交由物业服务企业实施 委托物业服务企业依据业主的 共同契约，为业主提供 公共服务 ，维护业主的权益 委托如何实现 -- 市场化是物业管理最主要的特点（双向选择、等价 有偿） 以业主大会选聘物业服务企业，业主委员会代表业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效之时为分界点， 划分为前期物业服务合同和物业服务合同 前期物业服务合同（特点：过渡性即附终止条件、要式合同，课本 57 页） 由建设单位和通过招投标（ 住宅物业强制执行，特例：协议。见课本 91 页 ）选定的物业服务企业签订（包含物业管理不 具有的内容，课本 26 页），合同的依据是业主临时规约（建设单位制定，而且是在物业销售前制定，这时唯一的业主 既 大业主 是建设单位，后续购买物业的业主既 小业主 的利益如何保证？建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业 买受 人的 合法权益，合法权益见 课本 85 页；建设单位的义务见课本 32 页，临时规约 的内容， 85 页） 商品房销售合同包含 前期物业服务合同内容和遵守临时规约的承诺条款—前期物业服务合同内容（见课本 58 页） -- 业主大会成立（ 已交付的 专有部分面积超过建筑物总面积 50%时可以成