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PAGE 1 PAGE 1 某小区机电设备设施的维护管理制度  嘉园小区机电设备设施的维护管理  机电设备设施尽管组成、构造和性能不同,但管理基本内容是相同的,主要是对机电设备设施的使用、日常养护、修理的管理。而日常养护修理是机电设备设施管理最重要的环节。通过经常性的养护与准时的修理,使设备设施处于正常良好的运行状态,保证24小时连续供电,并且延长设备设施使用寿命,是设备管理的最终目的。  1.设备管理的原则  (1)以预防为主,坚持日常保养与计划修理并重,使设备经常处于良好状态。  (2)对设备做到三好、四会和五定。三好即用好、修好和管好重要设备;四会即修理人员会使用、会保养、会检查、会排解故障;五定即对主要设备的清洁、润滑、检修做到定量、定人、定点、定时和定质。  (3)实行专业人员修理与使用操作人员修理相结合。以专业修理为主,同时要求设备的使用操作人员进行日常的维护保养和小修。  (4)完善设备管理和定期修理制度,制定科学的保养规程和各设备的应急处理措施,完善设备资料和修理登记卡片管理,合理制定定期修理计划。  (5)修旧利废,合理更新,降低设备修理费用,提高经济效益。  2.修理保养方案  (1)日常维护保养。操作修理人员依据要求用检测仪表或人的感觉器官,对设备的关键部位进行检查,发觉小故障准时排解,并做好记录。操作人员每班巡察两次,修理人员每周检查一次。  (2)一级保养。修理人员对设备进行局部解体,进行清洁调整。  (3)二级保养。修理人员对设备进行全面清洗,部分解体检查和局部修理,更换或修复磨损件。  (4)中修。对设备进行全面检查,部分解体修理和更换磨损部件,调整部分机构和精度。  (5)大修。对设备全部解体,更换主要部件或修理不合格的零部件。  3.各系统设备设施的管理效果  *供配电系统  (1)保证24小时正常运行,出现故障,马上排解。  (2)设备完好率为98%以上。  (3)投诉处理率为100%。  *给排水系统  (1)建立用水、供水管理制度并落实,积极协助用户支配合理的用水和节水计划。  (2)建立给排水设备修理保养制度并严格执行,设备和管道系统状况良好,遇有事故,修理人员准时到位抢修,无大面积跑水事故,供水系统能正常发挥功能,用水设施完好,排水系统通畅。  (3)限水、停水能预先通知用户。  (4)按规定定期清洗大厦二次供水蓄水设备;设备及四周环境干净,有封闭措施;二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全,无二次污染发生。  (5)设备完好率为98%以上。  *消防系统  (1)消防中心实行24小时值班制度,掌握中心的消防器材配备齐全,完好无损,随时启用。  (2)落实区域消防安全责任人、义务消防人员,定期进行演练,开展消防学问及法规的宣传教育,保证火灾发生率为0。  (3)制定突发性火灾等灾难方案,设立消防疏散示意图,紧急疏散通道畅通,照明设备、引路标志完好。  (4)无火灾及其它安全隐患。  *智能化系统(闭路监控等)  (1)制订各系统设备安全运行、岗位责任制并严格执行。  (2)定期巡回检查测试及修理保养,确保各设备运行正常。  (3)确保设备完好率在99%以上。  *空调系统  (1)配备专业工程技术人员,修理和运行人员持证上岗。  (2)建立规范完善的配电运行制度和修理保养制度并严格执行。  (3)中央空调系统安全、正常,保持状况良好。设备及环境干净,无严重噪声及滴漏水现象。  (4)有精确完整的中央空调系统档案资料,各项运行记录和修理保养记录齐全,并归档保存。  (5)制定切实可行节能运行制度,有明显节能降耗成果。  (6)系统设备完好率在98%以上。  *电梯系统  (1)电梯修理、保养人员均持证上岗,电梯各种安全检查审核证件齐全。  (2)严密的安全运行和修理保养规章制度落实,各种运行维护保养和巡察检查记录齐全归档;电梯技术档案完整。  (3)电梯运行状态良好,安全设施齐全正常有效,轿厢及机房干净、通风、照明及其他附属设施完好。  (4)出现运行故障后,修理人员能在五分钟内到达现场抢修,每月电梯出现故障次数不超过1次,电梯按规定时间运行,月总故障停机率小于1%。  (5)电梯设备档案齐全,各种记录归档管理。  *其它公共设施  (1)确保大楼公共设施的完好正常使用。