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第十二章 物业风险治理与保险 第一节 风险治理理论 一、 风险理论 （一） 风险的概念 风险的同义词有很多，人们常常从不同的角度和不同的侧面去概念风险。 从治理角度来讲，所谓风险，是指发生某种不利事件或损失的各类可能性的总和。此概念给出了组成风险的3个特点： （1）风险的负面性。 即风险是与损失或不利事件相联系的，没有损失就没有风险和风险治理。 （2）风险的不确信性。 风险是与偶然事件相联系的，即发生不利事件或损失是不确信的，是可能发生也可能不发生的。 不确信性又表此刻以下4个方面： 风险发生频率的不确信性， 风险发生时刻的不确信性， 风险发生空间的不确信性， 风险致使的损失程度的不确信性。 （3） 风险的可测性。 凡是风险都是与特定的时刻和空间条件相联系，从此角度来看，风险事故的发生是能够测定的，这确实是风险的可测性。 这种可测性也确实是数学或统计学所说的概率或概率。因此，风险能够通过大量的观测结果来讲明其潜在的必然性。 这种风险的可测性是保险公司能够经营保险的基础。 （二） 风险的类型 风险的类别是依照不同的标准或参照物，对风险的内容进行适当的归并和划分的结果。从物业治理的需要来讲，要紧介绍以下几种分类： （1） 纯粹风险与投机风险。 依照损失的性质来分的。 纯粹风险是指只有损失机遇而无获利可能的风险； 投机风险是指既有损失机遇，也有获利可能的风险。 （2） 财产风险、责任风险与人身风险。 依风险的对象来分的。 财产风险是指一切财产发生损毁、灭失和贬值的风险。 责任风险是指对他人蒙受的财产损失或躯体损害，在法律上负有补偿责任的风险。 人身风险是指人们因生、老、病、死而遭致损失的风险，这种风险的产生时刻是不确信的。 一样来讲，财产风险和人身风险比较容易了解和操纵，但责任风险那么比较复杂且难以操纵。 （3） 自然风险、社会风险、政治风险、经济风险和技术风险。 按风险发生的缘故来分的。 自然风险是指由自然因素和物理现象造成的实质性风险， 社会风险是指由于个人或集体的不可预料的反常行为造成的风险 政治风险是由于种族、宗教、政治势力之间的冲突、暴动、战争而致使的风险。 经济风险是指在商品生产和销售活动中，由于经营不善、市场预测错误或市场情形的转变而致使的价钱涨跌、产销脱节等风险。 技术风险是指由于技术进步、技术结构及相关因素的变更而致使的设备无形损耗、工人结构性失业、产品被迅速淘汰等风险。 事实上，上述5种风险很难严格区分。自然风险、经济风险、社会风险因积存太久，处置不妥，极可能致使政治问题而引发政治风险。自然风险、社会风险、技术风险又通常伴随着经济风险。 （4） 大体风险与特殊风险。 从风险阻碍的程度和范围来分的。 大体风险，又称系统风险，是指阻碍整个社会或社会要紧生产部门的风险，这种风险从本质上不易避免。 特殊风险，又称个别风险，是指阻碍个人或企业的某项特定的风险。特殊风险发生的缘故多属个别现象，其结果局限于较小的范围，本质上较容易操纵。 （三） 风险产生的条件和本钱 1． 风险产生的条件 （1） 有形的客观因素。 指由地理、物理等客观条件的不同性而可能致使损害的因素。 地理的因素如，建筑物所在的位置若是处于地震带，那么受到地震损害的风险就比较大。 物理的因素如，拥有易燃、易爆原材料或产品的工厂就有专门大的火灾风险。 （2） 无形的主观因素。 指由于人的道德心理因素而引发的损害因素。 如人的歹意行为、不良行为或无心疏忽过失而引发的损失， 2． 风险产生的本钱 风险本钱是指人们在处置风险进程中所付出的代价或蒙受的损失。 人们在处置风险时，必需对风险的本钱进行分析。只有对每一风险本钱有所了解，才能选择本钱最小的方式，有效地操纵风险的发生。 一样来讲，风险本钱包括以下3项内容：①防范、分散或转移风险的费用； ②风险带来的损失及处置费用； ③风险的社会本钱。 二、 风险治理理论 （一） 风险治理的概念 有目的、成心识地通过打算、组织和操纵等治理活动来幸免或降低风险带来的损失，确实是风险治理。 风险治理确实是利用各类自然资源和技术手腕对各类致使人们利益损失的风险事件加以防范、操纵以致排除的全数进程。其目的是以最小的经济本钱达到分散、转移、排除风险，保障人们的经济利益和社会稳固的大体目的。 （二） 风险治理的步骤 通常来讲，风险治理的整个进程能够分成识别，评估，操纵，检查与调整4个步骤。 1． 风险的识别 风险的重要特点是它的不确信性和潜在性，不易被人们感受到或了解到。 风险治理首要的确实是要识别风险，也确实是要依照某种科学方式去熟悉和区别风险。 这些科学方式通常有：问卷调查、财务报表分析、审查组织的相关数据和文件、对设备和设施的自检、企业内外专家咨询等。 在识别时能够运用其中一个方式，也能够同时兼用几个方式。 运用这些方式的目的不在于