服务式公寓与长租公寓.pdfVIP

服务式公寓与长租公寓 1. 服务式公寓概述 服务式公寓作为业主和租客的桥梁，为长、中、短期商住客人提供一个完整、独立、具有自 助式服务功能的住宿设施， 其公寓客房由一个或多个卧室组成， 并带有独立的起居室、 以及 装备齐全的厨房和就餐区域。 (1) 服务式公寓的主要类型及特征 目前，我国市场的服务式公寓主要有以下几种类型 : 第一，高端国际品牌物业，以四季、雅 诗阁、辉盛阁为代表的国际服务式公寓管理商，其产品面积一般在 80 至 200 平方米，集中 在一线城市和部分经济发达地区的二线城市。第二，本土区域性品牌，如未来域、魔方、白 领易居等，其产品面积一般在 20 至 60 平方米，在区域内有一定的知名度。 第三，私营非品 牌单店，以成熟小区内私人经营的多套物业为代表。 与酒店服务相同， 公寓采取租赁的方式取得房屋的短期使用权， 但服务式公寓也有着不同于 酒店行业的特征， 主要表现为 : ①租赁期限不同 :酒店业通常采取短租模式， 而服务式公寓的 租赁期一般不低于 1 个月，所以酒店的客群通常为商旅客， 而服务式公寓的客群为城市外来 工作人群及中长期商旅客， 由于客户更新速度较慢， 所以服务式公寓一般空房率远远低于酒 店，营销成本也远远小于酒店。②产品功能不同 : 酒店更多的提供人员服务，而服务式公寓 更多的提供设施服务， 服务式公寓需配备酒店所不具有的厨房设施、 洗衣设施和更多的储物 空间以满足租客长期居住的需求。③房屋类型不同 : 酒店选址一般要求在闹市区或风景区， 具有独立的门面， 房屋门前要求有较高的人流通过数量及易见性， 而服务式公寓要求独立可 划分空间即可。 所以服务式公寓经常作为配套商业设施在住宅、 商业楼宇内出现。 店铺拓展 速度也远远大于酒店， 房屋租赁成本也小于酒店。 ④行业监管不同， 按照国家规定酒店需领 取特种行业许可， 而公寓租赁等新业态， 在准入许可和经营许可制度方面， 尚无明确的规定。 (2) 公寓租赁的 竞争性分析 目前在高端租赁市场上， 与公寓租赁进行市场竞争的主要包括高档公寓、 别墅和酒店等物业。 A. 公寓租赁具有服务优势 对比高档公寓、 传统酒店和租赁型别墅， 租赁式公寓不仅在硬件配套设施上毫不逊色， 在服 务上往往还更胜一筹。 它精心考虑常住客的需求， 比传统酒店提供更多的设施设备， 如小厨 房、立体音响系统、洗衣机和烘干机等。至于其他一些设施，如商务中心、室内电脑网络、 游泳池、健身中心、网球场等，租赁式公寓也应有尽有，与高档酒店不分上下。有些甚至还 设置了金钥匙 (注：委托服务， Concierge)和客房送餐服务。 B. 与高档酒店相比公寓租赁有价格优势 相对于酒店而言， 服务式公寓不需要大量的员工进行一对一的全面服务， 因而在价格上也具 有一定的优势， 这样，顾客可以付较少的钱却能住得更加宽敞、舒适。 而且不少服务式公寓 的设备更加家居化， 精心考虑长期住户的需求，相比酒店，设施更加完备， 故其有一定的价 格竞争优势。 由以上分析可以看出，服务式公寓吸收了传统酒店与传统公寓的长处，既有一定的“居家” 生活氛围， 又有高档酒店的良好环境和专业服务， 而且租金更加合理。 因此，备