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房地产估价成本法 房地产估价成本法 9、建筑物折旧的求取方法： 第4章 房地产估价方法——成本法 直线法、定率法、实际观察法、成新折扣法、分解法 直线法公式：（理解记忆） 成新折扣法公式：（理解记忆） 房地产估价成本法 第4章 房地产估价方法——成本法 某栋平方的建筑面积为150平方米，有效年龄为20年，预期经济寿命为40年，重置价格为800元／平方米残值率为3%。用直线法计算该房屋的折旧总额，并计算其现值。 解： 已知t＝20年，N＝40年，C＝800×150＝120000元，R＝3%；该房屋的折旧总额E和现值V计算如下： E＝C（1-R）t／N＝120000×（1－3%）×20 ／ 40＝58200元 V＝C－E＝120000－58000＝61800元 房地产估价成本法 房地产估价成本法 房地产估价成本法 房地产估价理论与方法 房地产估价成本法 1、成本法的含义： 成本法是根据估价对象的重置成本或重建成本来求取估价对象价值的方法。 成本法的本质是以房地产的重新开发为导向来求取房地产的价值。 第4章 房地产估价方法——成本法 房地产估价成本法 2、成本法的适用对象： 第4章 房地产估价方法——成本法 3、成本法估价的操作步骤： 弄清估价对象的价格构成，搜集相关资料； 测算估价对象的重新构建价格； 测算估价对象的折旧； 求取估价对象的积算价值。 房地产估价成本法 4、房地产价格构成： 第4章 房地产估价方法——成本法 运用成本法估价的一项最基础工作，就是要弄清估价对象的价格构成； 一个常规房地产项目一般要经历土地获取、前期工作、施工建设、竣工验收、商品房租售等阶段； 成本法估算中，需要估算出全过程发生的各项成本、费用、税金等必要支出以及正常的开发利润； 房地产估价成本法 4、房地产价格构成： 第4章 房地产估价方法——成本法 以房地产开发企业取得开发用地进行商品房建设，然后销售所建成的商品房这种典型的房地产开发经营方式为例，将房地产价格构成分为土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润7大项，即： 房地产价格＝土地取得成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润 （熟记） 房地产估价成本法 第4章 房地产估价方法——成本法 土地取得成本 取得房地产开发用地的途径： 市场购置 征收集体土地取得； 征收国有土地上房屋取得。 房地产估价成本法 第4章 房地产估价方法——成本法 市场购置下的土地成本构成： 建设用地使用权价格（地价款）； 土地取得税费，包括契税、印花税、交易手续费等。 某宗房地产开发用地的面积为5000平方米，容积率为2，市场价格（楼面地价）为800元／平方米，受让人需要按照受让价格的3%缴纳契税等税费，则土地取得成本为多少？ 房地产估价成本法 第4章 房地产估价方法——成本法 征集集体土地的土地取得成本： 征集集体土地的土地取得成本一般包括土地征收补偿费用、相关税费、地上物拆除费、渣土清运费、场地平整费以及城市基础设施建设费、建设用地使用权出让金等。 房地产估价成本法 第4章 房地产估价方法——成本法 征集集体土地的土地取得成本： 土地征收补偿费用 土地补偿费 耕地被征前3年平均年产值的6-10倍 安置补助费 每人补助标准为前3年平均年产值的4-6倍 地上附着物和亲苗补偿费 安排被征地农民的社保费 房地产估价成本法 第4章 房地产估价方法——成本法 被征收房屋补偿费 搬迁费 临时安置费 停产停业损失补偿费 补助和奖励 征收国有土地上房屋的土地取得成本： 房地产估价成本法 第4章 房地产估价方法——成本法 建设成本 在取得的房地产开发用地上进行基础设施建设、房屋建设所必要的直接费用、税金等，主要包括： 勘察设计和前期工程费； 建筑安装工程费； 基础设施建设费； 公共配套设施建设费； 其它工程费； 开发期间税费。 房地产估价成本法 第4章 房地产估价方法——成本法 管理费用 房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动的必要支出，包括： 人员工资； 福利费； 办公费； 差旅费。 管理费通常按土地取得成本和建设成本之和的一定比例计提。 房地产估价成本法 第4章 房地产估价方法——成本法 销售费用 销售成本，是指预售或销售开发完成后的房地产的必要支出，包括： 广告费； 销售资料制作费； 售楼处建设费； 样板房建设费 代理佣金等。 销售费用通常按开发完成后