房地产价格和价值课件.pptVIP

房地产价格和价值 房地产价格和价值 房地产价格和价值 第三章 房地产价格和价值 第一节　房地产价格的含义和形成条件 第二节　房地产价格的特性 第三节 房地产供求与价格 第四节 房地产价格和价值的种类 一、房地产价格的含义 第一节 房地产价格的含义和形成条件 价格是为获得一种商品或劳务所必须付出的东西，它通常用货币来表示，但不一定要用货币的形式来偿付。 价格是商品价值的货币表现。 房地产价格： 　是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价。 二、房地产价格的形成条件 有用性； 有效需求。 稀缺性； 房地产价格与一般物品的价格 共同之处： 都是价格，用货币来表示； 都有波动，受供求等因素的影响； 都是按质论价：优质高价，劣质低价。 第二节 房地产价格的特征 房地产价格与一般物品的价格 第二节 房地产价格的特征 一、地价与一般物品价格的不同 1.生产成本不同； 2.折旧不同； 3.价格差异不同； 4.市场性质不同； 5.价格形成时间不同； 6.供求变化不同。 房地产价格与一般物品的价格 第二节 房地产价格的特征 二、房地产价格的特征 1.房地产价格既有交换代价的价格，也有使用代价的租金； 2.房地产价格受区位的影响很大； 3. 房地产价格实质上是房地产权益的价格； 4.房地产价格形成的时间较长； 5.房地产价格容易受交易者的个别情况的影响。 第三节 房地产供求与价格 一、房地产需求 　是指消费者在某一特定时间内，在每一价格下，对某种房地产所愿意而且有能力购买(承租)的数量。 形成需求的条件 购买意愿 购买能力 房地产需求量的决定因素： 该种房地产的价格水平； 消费者的收入水平； 消费者的偏好； 相关房地产的价格水平； 消费者对未来的预期。 第三节 房地产供求与价格 一、房地产需求 D Q P 0 D0 Q P 0 D1 D2 第三节 房地产供求与价格 二、房地产供给 　房地产的供给是指房地产开发商和拥有者在某一特定时间内，在每一价格(或租金)下，对某种房地产所愿意而且能够提供出售(或出租)的数量。 形成供给的条件 供给意愿 供给能力 房地产供给量的决定因素： 该种房地产的价格水平； 该种房地产的开发成本； 该种房地产的开发技术水平； 房地产开发商对未来的预期。 潜在供给量=存量-拆毁量-转换为其他种类房地产量 +其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发量 第三节 房地产供求与价格 二、房地产供给 S Q P 0 S0 Q P 0 S1 S2 第三节 房地产供求与价格 三、房地产均衡价格 S Q P 0 D P0 Q0 P1 Q1 Q2 P2 Q3 Q4 均衡价格理论： 　均衡是市场价格运行的必然趋势，如果市场价格由于某种因素或某些因素的影响而脱离了均衡价格，则必然会出现过剩或短缺，导致卖方之间或买方之间的竞争，形成价格下降或上升的压力和趋势，并最终趋向于均衡价格。 　房地产的价格与房地产的需求正相关，与房地产的供给负相关。 第三节 房地产供求与价格 四、房地产供求与价格之间关系的特殊性 供求状况的分类： 全国房地产总的供求状况； 本地区房地产的供求状况； 全国同类房地产的供求状况； 本地区同类房地产的供求状况。 第四节 房地产价格和价值的种类 一、价值、使用价值和交换价值 1.价值：主要是指经济学范畴的价值。广义的价值分为使用价值和交换价值。 2.使用价值：是指该种商品能满足人们某种需要的效用。 3.交换价值：是指该种商品同其他商品相交换的量的关系或比例，通常用货币来衡量，即交换价值表现为一定数量的货币或其他商品。 使用价值是交换价值的前提，但反之不一定成立。 　就使用价值与交换价值而言，房地产估价所评估的是房地产的交换价值。 第四节 房地产价格和价值的种类 二、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值 (一)成交价格 成交价格是交易双方实际达成交易的价格。 　正常成交价格是指交易双方在公开市场、信息通畅、平等自愿、诚实无欺、没有利害关系下进行交易而形成的价格。 第四节 房地产价格和价值的种类 二、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值 (一)成交价格 (二)市场价格 　指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果。 第四节 房地产价格和价值的种类 二、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值 (一)成交价格 (二)市场价格 (三)理论价格 　是经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的，或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。 　就成交价格、市场价格与理论价格相对而言，房地产估价所评估的是房地产的市场价格。 第四节 房地产价格和价值的种类 二、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值 (一)成交价格 (二)市场价格