龙湖集团写字楼建造指引 2016版 （研发篇）-宣贯.pdf

龙湖集团写字楼建造指引 OfficebuildingstandardsofLongforin2016 集团研发部+集团造价采购部+集团创新事业部 苏州公司研发部+成都公司研发部 2016年8-10月 地区项目配置回顾 0.   专项工作启动 1. 市场分析 5. 超高层写字楼 9. 龙湖项目回顾 产品配置标准 2. 产品分级 6. 造价样本分析 10.精装配置标准 成本配置标准 3. 调研对标 7. 写字楼成本标准 11. 销售自持深化 流程管理办法 4. 成果输出 8. 管理评审表 12.  成本标准深化 运营全景计划 2016.04 2016.08.08 2016.09.20 2016.10.26 2016.10.31 第一次汇报 第二次汇报 第三次汇报 指引发布 汇报目录 市场分析 地区项目回顾 1 5 标准有共识，自持适当提高 项目对标，差异分析 产品分级 超高层写字楼 2 6 分三级甲A，甲B，甲C 发展趋势 技术挑战 调研对标 产品交付研究 3 7 建立初步建造标准 结合成都花照项目研究 精装标准 研发管理制度 4 标准建立，成本拉通 8 地区调研，集团指引、评审 此目录为最终整理目录 汇报框架 1. 市场分析 市场分析 主要结论  城市级别有分，客观上导致一二线城市的写字楼市场发展阶段不同 ： • 一线城市的核心商务区已经成熟，客户外溢，核心区周边的新兴商务区存在发展机遇 • 二线城市目前多供过于求，核心区表现相对优于重点规划的新兴商务区 • 投资/整售机会多集中在一线城市  承租能力、交通及商业配套、物业品质、政策支持等因素导致客户分布相对客观，优质客户往往首先集聚在核心商务区，而后开始 外溢 ： • 优质租户品牌形象佳、承租能力强、租赁稳定，初入城市时，多首选城市核心商务区 • 一二线城市核心区/非核心区租户特征差异明显 • 外溢租户由于成本、升级、整合等因素迁出核心商务区，首选交通及商业配套健全、物业产权单一、品质佳的非核心区物业  城市的发展阶段及客户的分布规律相对客观，写字楼硬件标准在行业中亦有公允，因此项目区位给定后，我们事实上是在既有的硬 件配置标准体系中定位，建议的硬件定位原则是 ： • 销售：对标周边，以满足销售毛利净利的需要设计产品 • 持有：考虑可持续发展要求，对标周边，硬件设施具备适度的前瞻性，为未来预留升级改造空间，以吸引地缘升级客户及外溢客户 市场分析 一二线城市写字楼市场发展阶段不同 城市分级 中国甲级写字楼存量，2011年-2017年 注： 1、经济指数：经济规模和增长、人口、富裕程度、基础设施、出口、外商直接投资和固定投资、教育、商业环境 2、房地产指数：房地产投资量，办公楼、零售和物流仓储存量，开发商活跃度，公司数量、零售商数量及国际品牌酒店 数据来源：仲量联行 市场分析 一二线城市写字楼