关于业主代表大会制度有利于社区业主自治.pdfVIP

关于业主代表大会制度有利于社区业主自治 《物权法》将于2007年10月1 日实施。2003年9月1 日实施的《物业管理条例》（以下简称“《条例》”） 基于《物权法》已于2007年8月31 日就有关条款做了修改，将与《物权法》同步实施。 《条例》要规范的主要对象是业主一方、物业服务企业一方，以及两者之间的关系。从《条例》实 施四年来的实际情况看，《条例》对规范物业服务企业的运作和提高服务水平起到了较好的作用。但对 于规范业主这一方，也就是如何使业主达成共识，如何使业主做出共同决定方面，《条例》在过去四年 产生的效果，差强人意。 从社区业主自治的现状来看，最主要、最困难的是如何让业主在广泛参与的基础上，对于社区的事 务，如选择物业服务的方式，选择物业服务企业等，做出共同决定。有了业主的共同决定，具体执行是 次要的、好处理的问题。 对业主大会/业主委员会构架的认识 1、? 社区业主自治基本国情 ●我国大部分社区规模较大，都在千户上下； ●社区业主参与社区公共事务的主动性和持久性不够好，还需要长时间的引导； ●社区物业服务需要做决定的大小事情较多。 2、业主大会/业主委员会构架的缺陷 按照《条例》规定，物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会除了这样一个定义，没有作 为一个组织应有的属性，如办公场所，联系人等。新修改后的《条例》第十一条，将业主大会履行的职 责修改为业主共同决定，使业主大会组织的功能也虚拟化。修改后的《条例》将业主委员会是业主大会 的执行机构改为业主委员会执行业主大会决定事项，将业主大会与业主委员会的关系模糊化。 修改后的《条例》中规定的业主大会会议，可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的 形式。对于中国现在的绝大部分社区来说，业主数量多，一个社区的业主来自不同的行业、单位、地 区，集体召开业主大会，在同一时间把大多数业主集中到同一个地点开会，实际上是不现实的。对于我 国社区规模在千户上下的社区，从《条例》实施到现在的四年中，在全国范围内，没有一例以“集体讨论 形式”成功召开业主大会的报道。所有千户上下的社区业主大会会议的召开，绝大部分（也可能是全部） 采用的是“书面征求意见形式”。也就是说，业主大会会议的召开，最后全部是“全体业主书面表决的形 式”。我们必须客观面对这个现实。 修改后的《条例》规定业主委员会执行业主大会的决定事项。由于业主大会的“虚拟性”，对于提议 召开业主大会，基本上都是由业主委员会决定。按《条例》规定，业主可以提议召开业主大会会议，条 件是有20%以上的业主提议。一个千户上下的社区，要收集200户左右的业主签名，对于松散的、没有 组织的业主群体来说，是非常困难的。 《条例》中规定了业主的提议权和监督权，但是这些权利如何行使，《条例》并没有具体规定。因 此这些权利的行使实际上是没有制度保障的。如业主提出的议题与业主委员会的意见不一致时，或者业 主对业主委员会不信任而要行使监督权时，根据《条例》规定，受理的机构还是业主委员会本身，这在 制度上就是一种悖论。实际上业主委员会成了既当运动员又当裁判员的角色。业主委员会上面没有 “上 级单位”检查把关。社区中的分散的业主对业主委员会又不能进行有效的监督。业主委员会成了一个不 受监督的机构。 对于社区物业管理事务，《条例》中业主大会/业主委员会构架设计的初衷可能是保护每个业主的权 利。实际执行起来往往成了每个业主都可以管，每个业主都管不了的局面。从全国社区业主自治过去四 年的实际情况看，业主大会/业主委员会构架对于推动社区业主自治没有起到应有的作用。 对有限权力业主代表大会/业主委员会构架的认识 按照《物权法》的规定，如果得到多数业主的同意，一个社区完全可以根据自己的实际情况，如社 区的大小、配套设施情况，制定本社区的业主自我管理、物业管理的模式。不应该、也不可能只有一个 通用的模式。但对于大多数社区，如数百户到几千户的社区，笔者认为，有限权力的业主代表大会/业主 委员会构架，是一个较好的选择。有限权力业主代表大会/业主委员会构架有如下两方面的含义： 第一、以有负责人、有实际存在（有办公地点、联系人、联系方式）的社区业主代表大会为社区自 治核心。业主委员会为业主代表大会的执行机构。可以设立业主监事会，以实现更理想的分权制衡。 第二、对于社区物业管理的重大事项（《物权法》规定的事项），或按管理规约能够启动全体业主 共同决定（召开业主大会会议）的事项，由全体业主共同决定。除此之外的较重大事项，由业主代表大 会