华府房地产项目营销策略总体思路方案.doc

华府房地产项目营销策略整体思路方案 华府房地产项目营销策略整体思路方案 华府房地产项目营销策略整体思路方案 【 Word版，可自由编写！】 目 录 前言 第一部分 市场解构 基本描绘 项目 SWOT剖析 目标市场定位与剖析 第二部分 客户剖析 目标市场定位与剖析 目标花费群购置心理及行为剖析 第三部分 产品策略 策划思路 产品规划 卖点梳理 第四部分 价钱策略 价钱策略 价钱结构 价钱预期 第五部分 营销通路 营销显现中心 招待中心 VIP 营销 第六部分 营销推行 推行策略及依据原则 案名与 LOGO 推行总精神 营销推行工作阶段区分与工作重点 一期市场和策略 整体营销战略 入市策略 推行策略 推行部署 阶段销售周期区分及策略 附录 引 言 关于漂亮花园项目的市场研究，是一件富裕激情与创立力的 事。其与生俱来的魅力及复杂性，决定了本次《漂亮花园项目营销策 略整体思路方案》也如其自己同样充满着难度，更拥有与生俱来的冲 击力： 怎样将这样宏大而复杂的推行系统理顺、理清，并且富裕履行 性？ 怎样从各种困难与矛盾中找出正解，解决变数及不确定的风 险？ 怎样构架一个从战略到战术到战斗一呵而就，感人市场的市场攻击系统？ 怎样成立一个战略发展系统及战略性发展平台，实现项目高中低多种推行平台的立体推行系统？ 一个项目的推行成功，需经多方面努力及仔细铺设，而这些工作一定经多方面的专业人士担当，本项目的市场定位，形象包装，广告及宣传策略等工作，均需慎重地履行。 本策略，仅做纲要性论述，并将随市场变化状况合时调整。 房产是开发商品牌的载体，产品的定位与开发理念，需与开发商的经营理念相一致，才能使品牌人心所向。将“专心、品位、感人楚州”作为漂亮花园项目的开发理念。“专心”是公司行为的准则，也是立足业界、长久发展的根本；“感人楚州”是开发理念的核心，指对人性的关注，表此刻建筑设计、功能配套等方面对人需求的关心；“品位”指产质量量目标和质量保障。 策划目的 1．建立产品品牌，表现漂亮花园项目的三个价值： 中心区——淮安政务文化核心区和将来商业中心区； 增值空间——漂亮花园项目及项目地区拥有很大的增值潜力； 重生活与个人价值、身份表现——个人、家庭在精神层面的成功感觉。 2．使产品拥有较高的市场认可度，保证产品顺利去化。 3．以成功的项目操作和品牌建立，打造开发商在业界的优异品 牌形象，为开发商的后期开发摊平道路。 策划思路 详尽请参阅《楚州漂亮花园项目整合营销推行系统方案逻辑图》 第一部分 市场解构 基本描绘 楚州历史悠长，素有“壮丽东南第一州”之美名，在 2100 多年建县史上，物产丰富，漕运发达，商贾云集，经济繁华。 楚州区地处北亚热带和暖温带过渡地带，季民风候显着，天气平和，四时分明，光照充分，雨水充足。 ? 楚州区地处淮河下游，江淮和黄淮两大平原交界处，地势平展，由西向东南坡降，大小水渠纵横成网。 ? 项目介绍 1．地块四至 北面：楚州体育馆，，翔宇大道； 西面：周恩来纪念馆，外国语学校，楚州大道； 东面：新汽车站，淮茭公路； 南面：东方希尔顿，永怀东路，楚州医院； 2．主要规划指标 土地面积： 201499 平方米。 用地性质：住所用地。 容 积 率：2.5。 3．地块周边规划 漂亮花园小区项目位于淮安市楚州区楚州大道以东，永怀东路以北，体育中心以南，周恩来纪念馆对面。邻近有外国语学校、体育中心、东门 美食街、镇淮楼、民政局。多路公交经过社区， 8路 10路 52路 69路等 条公交线路直抵市里和县镇，交通七通八达，出行方便。4．周边配套设备品位 政府机构：项目邻近楚州行政服务中心。 教 育：项目周边有外国语学校，楚州二中。 医 院：项目向西南关天培路与东长街交界处有楚州市医院。 娱 乐：项目对面是东方希尔顿。 景 观：项目向西是周恩来纪念馆。 5．环境剖析： ⑴． 地区环境：地块位于政务新区，新汽车站广场邻近，是规划确定的 城市发展方向，周边新建住所项目渐趋增加，地区整体形象看好。 ⑵． 居住环境：地块所处地区为新区，交通条件便利通畅。 ⑶． 景观环境：项目西边有规划中周恩来，享有景观优势。 ⑷． 商业环境：新汽车站的客运开通将为本项目制造必定的商业氛围， 特别是住宿、餐饮家产等。 ⑸． 竞争环境：作为居住新区，规划及在建了一批体量较大的住所项目，后期市场竞争环境比较激烈。 SWOT剖析 1．优势（ STRENGTH） ⑴．地段优势 项目地块位于楚州新区，近接新汽车站，该地区为楚州市将来建设重点，特别是市政府迁徙到当地区，各样新建项目和配套设备将逐渐完美成熟。 ⑵．交通优势 项目地块紧邻新汽车站和翔宇大道，对外交通便利。 ⑶．后发优势 本项目所在地区为新建城区，各样市政配套和规划能够从一个较高的起点进行，而无任何历史遗留的负担，这样能够使设