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普通住宅销售定价中的学问 在确定住宅销售价格的过程中，很多人往往会认为定价越高越好，房地产开发公司的利润 也会越高，而事实则不然。这当中，税收起到了至关重要的作用。而负责定价的部门也应 注意关注到销售住宅的税后利润，而非仅仅关注收入与成本。接下来让我们来看一个简单 的例子： 假设某房地产开发公司开发的住宅项目，其普通住宅销售面积为 7 万平米，土地和开发 成本合计为 4.5 亿元，而土地增值税清算时允许扣除的房地产开发费用为扣除比例的 10 ％。根据《中华人民共和国增值税暂行条例》第 8 条规定，纳税人建造普通标准住宅出 售，增值额未超过扣除项目金额的 20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额 20%的，应就其全部增值额按规定计税。 那么，我们先来计算一下：若要普通住宅在土增税清算时能享受国家对于土增税的优惠 政策，销售价格的上限是什么。 设不含税销售收入为 X，且采用简易计税计算增值税。土地和开发成为 4.5 亿，得出下 列不等式： [X- （0.6%*X+4.5*1.3 ） ]/ （4.5*1.3+0.6%*X ）≤ 20%按照上文所得不等式计算： X≤7.07 亿， 因此，当每平米均价低于 10100 元时，此项目普通住宅于土增清算时可免征土地增值 税。 按照得到的平均售价计算土增税可得： 销售收入（每平方米）： 10100 元 土地及开发成本（每平方米） =45000/7=6428.57 附加税费 =10100*5%*12%=60.6 元 扣除项 =6428.57*1.3+60.6=8417.74 元 增值额： 10100-8417.74=1682.26 元 增值率 :1682.26/8417.74=19.98% 土地增值税为零 企业所得税：（ 10100-6428.57-60.6-0 ） *25%=902.7 元税后利润： 10100-6428.57- 60.6-902.7=2708.13 元而如果将每平米的销售价格适当提升，税后利润会增加吗？我们 来看一下提升定价后的例子 : 假设将每平米销售价格提升至 10500 每平方米（不含税） ，相关税负与税后利润如下 : 销售收入（每平方米）： 10500 元 土地及开发成本（每平方米） =45000/7=6428.57 附加税费 =10500*5%*12%=63元 扣除项 =6428.57*1.3+63=8420.14 元 增值额： 10500-8420.14=2079.86 元 增值率 :2079.86/8420.14=24.7% 土地增值税 =2079.86*30%-8420.14*0%=623.96 企业所得税：（ 10500-6428.57-63- 623.96） *25%=846.12 元税后利润： 10500-6428.57-66.6-623.96-846.12=2538.35 元由以 上的计算可以看到，对于普通住宅来说，提升定价并不一定能够提高税后利润，在某些价 格区间内，提升定价还可能会使税后利润不升反降。因此，大家一定要注意到普通住宅这 一税收优惠政策给其销售定价带来的影响，避开无效区间，使得每一分定价的提升都有其 价值。 注：普通标准住宅标准必须同时满足：住宅小区建筑容积率在 1.0 以上、单套建筑面积 在 120 平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格 单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的 1.2 倍以下；允许 20%。