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第二章市场比较法 第二章市场比较法 第二章 市场比较法 1.?? 市场比较法基本原理(Direct Value Comparison) 又叫买卖实例法（Market Data Approach） 理论依据是替代原理，即房地产价格的形成中有替代原理的作用，所以在进行房地产估价时，估价对象的未知价格可以通过类似房地产的已知成交价格来求取。 谈到比较：前提是具有价格一致性，此外还要有差异，差异又是由于影响价格的诸因素有所差异引起的。如：交易情况、交易时间（日期）、区域因素、个别因素等。 市场比较法：实际上就是从影响房地产价格的因素入手，分析比较评估对象和交易案例的有关影响因素的相同性和差异性，对交易案例的价格作相应的增减修正，从而得出待估房地产的价格。 因而，利用市场比较法估价要解决两个问题： 1）找出影响价格的因素 2）如何将待估房地产与比较房地产之间的价格差异定量化，并对比较房地产价格进行修正得到待估房地产客观合理价格。 第二章市场比较法 类似房地产：是指其所在的地区的区域特性以及其影响地价的因素和条件相同或相近的房地产。 比较房地产（可比房地产）：是指选定的与待估宗地具有替代关系的比较交易案例的房地产。 比准价格：通过分析“比较房地产”与“待估房地产”之间的价格差异，将比较房地产价格作相应增减修正后得到的价格。