农村宅基地制度.pptVIP

农村宅基地制度的沿革与制度缺陷; ;农村宅基地：农村宅基地是指已建房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物而不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。 根据我国农民的长期生活习惯，农村居民宅基地一般包括居住生活用地，如住房、厨房、牲畜房、仓库、农机房、厕所用地；四旁绿化用地，如房前屋后的竹林、林木、花圃用地；其他生活服务实施用地，如水井、地窖、沼气池用地等几部分。在我国农村大多数地区，宅基地就是一家一户的农民居住生活的庭院用地。;一、农村宅基地制度的沿革与变迁;第一阶段：农村宅基地农民私人所有，且可自由流转阶段;宅基地属于农民私人所有；宅基地所有权与房屋所有权两权主体合一，即确定了农民对宅基地和房屋的所有权人地位； 农民领取了政府颁布的房地权证书；农民??有完全的宅基地所有权与房屋所有权；宅基地买卖及出租等不受法律限制； 农村宅基地以农户为单位，平均分配、无偿取得，不存在宅基地审批，无使用权上的身份限制 ;第二阶段(1962~1981年底):宅基地归生产队集体所有，农民享有宅基地使用权;1、我们的市场行为主要的导向因素，第一个是市场需求的导向，第二个是技术进步的导向，第三大导向是竞争对手的行为导向。 2、市场销售中最重要的字就是“问”。 3、现今，每个人都在谈论着创意，坦白讲，我害怕我们会假创意之名犯下一切过失。 4、在购买时，你可以用任何语言；但在销售时，你必须使用购买者的语言。 5、市场营销观念：目标市场，顾客需求，协调市场营销，通过满足消费者需求来创造利润。**** 6、我就像一个厨师，喜欢品尝食物。如果不好吃，我就不要它。***** 7、我总是站在顾客的角度看待即将推出的产品或服务，因为我就是顾客。*** 8、利人为利已的根基，市场营销上老是为自己着想，而不顾及到他人，他人也不会顾及你。**** ;第一，宅基地的所有权归生产队集体所有，社员禁止出租和买卖。 第二，宅基地所有权与使用权相分离，农户拥有宅基地长期使用权，并受法律保护。 第三，实行房地分离。农户对房屋有排他性所有权，可以买卖、租赁、抵押、典当。 第四，宅基地使用权随着房屋的买卖和租赁而转移。 第 五， 确 立 了 宅 基 地 的 依 法申 请 无 偿 取 得制度;第三阶段(1982~1997年):宅基地属于农民集体所有，农村居民和城镇居民享有宅基地使用权;第四阶段（1997-至今）：宅基地属于农民集体所有，农户享有宅基地使用权;禁止城镇非农业户口居民使用宅基地。 1998年《土地管理法》删除了1988年《土地管理法》允许城镇非农业户口居民使用宅基地的相关条款； 1999年国办发〔1999〕39号《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。 国发〔2004〕28号《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》重申此条款并将宅基地流转限制在村集体经济组织内部；;宅基地审批权限上收至县级以上人民政府。 1998年《土地管理法》首次以立法的形式确立了土地用途管制制度并规定农村村民建住宅，由县级人民政府批准，涉及农用地的，还需报省级人民政府办理农用地转用手续。 确认宅基地使用权的用益物权性质，严禁城市居民购买小产权房。 2007 年 3 月 16 日出台的《物权法》第 152 条指出：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。 ” ;2008年十七届三中全会 《关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》提出：“完善农村宅基地制度，严格宅基地管理，依法保障农户宅基地用益物权。” 2013年十八届三中全会《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出“保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。” ;;二、农村宅基地的突出问题;三、农村宅基地制度缺陷分析;