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PAGE PAGE 1 对房地产税经济属性的再认识 对房地产税经济属性的再认识 引言 　　房地产税、也称物业税，指的是对存量房产持有环节征收的税费。在当前房地产价格不断攀升、土地财政问题日益严峻的背景下，其成为学术界关注的热点。当前讨论主要集中在以下几个方面：一是结合当前财税体制，探讨房地产税开征的意义。包括房地产税改革的必要性和可行性分析、房地产税与公共财政的关系探讨、房地产税征收的法理根据、房地产税征收的基本原则等方面。二是结合理论和实证讨论，探讨房地产税与房价的关系。部分学者通过中国省际面板分析以及购房者和开发商的模型分析，证明开征房地产税会导致房价下降，并就其中区域差异进行了探讨。三是介绍房地产税的国际国内阅历，并就将来全面开征提出意见。国际讨论方面，在介绍国际阅历的基础上，认为开征房产税必需要与相应制度改革统筹进行；国内讨论方面，包括对香港以往阅历的回忆，对上海、重庆房产税试点阅历的总结，普遍认为上海、重庆房产税税制设计存在偏差。四是尝试结合中国实际，对房产税开征方式提出相应建议。包括从法律角度出发对征税对象、征税根据、税权归属等的探讨，从税收改革角度对房地产税相关体系的设计等。　　在冗杂的概念与机制探讨中，当前讨论对房地产税的经济学内涵商量较少，对这一讨论对象的理论本质的解读有所缺失，使得一些概念层面的探讨成为无本之木。本文将尝试从产权经济学的理论角度出发，对房地产税在产权划分中的角色进行界定，从而重新梳理房产税开征的相关问题，进而给出新的解释与建议。考虑到城市用地主要为国有土地，这里暂不商量集体土地的状况。　　二、房地产税的产权概念解读　　〔一〕房地产税的经济学含义　　中国法律规定，土地全部权归属国家，企业和个人只能拥有使用权。但从经济学含义来讲，全部权归属何人在经济运行中并不重要，只要“使用权—索取权—转让权〞的相关“权利束〞是完好的，则可以认为产权人拥有完全的土地产权。　　由于土地的不行再生屬性，土地并不会因回报变动而变更供给，因此土地价值回报属于“租〞。所谓“地价〞是长期地租〔包括预期地租上涨〕的贴现，经济本质照旧是地租。房产税一般根据地价的肯定比例课征，相当于地租的一部分。　　国外许多国家名义上是土地私有，但征收房产税，相当于产权人的“权利束〞并不完好，其通过房产获得的利益〔无论是出租还是自住〕，都有一部分需要交给政府。这相当于其所拥有的土地产权是不完全的〔暂不考虑地下矿藏的状况〕：一部分属于产权人、一部分属于公众。假如产权人将房产出租，房产税相当于公众拥有的部分产权的回报，租金扣除房产税后的实际所得是产权人自有部分产权的回报。　　房地产税可看作租金的一部分。假如将房产长期租金全部予以一次性贴现，则是未开征房产税背景下的房价；假如只有房地产税而房产没有价格，则等同于只租不卖。　　〔二〕房地产税的合理性来自外部性　　为什么国际上要将部分产权界定给公众，而不将完全的产权界定给产权人呢？核心的问题在于土地存在严峻的外部性问题，即土地的价值改变并不完全取决于土地产权人的努力，而在于外部环境的改变。 　　举例而言，城市中开通地铁往往会对沿线房产带来显著的增值效应。根据权利与义务对等的原则，这部分增值应当属于地铁修建方而不是房屋全部者，否则必要的基础设施就无人投资。由于不简单界定房屋增值中个人与外部确实切边界，于是实际操作中根据肯定比例进行切分，政府通过房产税获得回报，从而补贴地铁等基础设施建设。　　因此，部分古典学者认为：土地增值完全属于土地产权人并不公平，地权的全部或者部分应当属于公众。这一思想在历史上影响深远，并肯定程度上成为近代中国革命“平均地权〞的理论基础。　　三、开征房地产税与产权重新划分　　〔一〕征收房地产税本质是重新界定产权　　房地产的产权可以界定为三个部分：一是建筑及附属物的产权，比方翻新装修带来的房价上涨，应属于产权人；二是土地外部性对应的产权，比方政府修地铁、在小区外修公园带来的改变，根据权利义务对应原则应属于公众；三是土地非外部性部分的产权，比方小区业主合作搞绿化改造带来房价上涨，应属于产权人。用产权概念理清晰相应内涵后，很多困扰学界的问题便可迎刃而解。　　〔二〕房地产税与土地出让金的关系　　在没有开征房地产税的时候，住房的土地出让金实际相当于后面二项的结合，土地租金进行了一次性的贴现交易。在开征房地产税的时候，住房的土地出让金只相当于第三项。第一项价格则是房地产开发商制造的价值。因此征收房产税并不是传统意义上的“税收概念〞，其本质是产权重新界定的过程。　　假如之前交納土地出让金时没有开征房地产税，则这部分土地的产权是“完全的〞，此时再对其课征房地产税则等于收回了部分产权，不符合市场经济原则。但对于还未出让的土地，假如明确了将来要征