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PAGE PAGE 1 对房地产开发项目成本操纵研究 对房地产开发项目本钱操纵讨论 引言 　　本钱操纵能够保障房地产开发企业的经济效益，经过长期进展与实践，当前房地产开发企业纷纷推崇的一种本钱治理模式是合约治理模式。这种模式将本钱治理内容和流程清晰化，明确了合同界面，能够有效操纵项目本钱详情。加强对项目本钱操纵合约治理模式的讨论，有利于房地产开发企业获得长期的进展效益。　　2 房地产开发企业的项目本钱操纵概述　　①合理的操纵本钱治理工作，房地产项目进行项目整体本钱治理工作时，需要先对每个生产的环节进行有效的评估工作，每个环节本钱精细化治理，从而实现整个项目治理得到良好的本钱操纵。各个环节的本钱操纵可以有效的关心项目治理人员进行合理化的本钱操纵治理分析。首先，在进行房地产开发项目本钱操纵时，要对操纵阶段作为主要的本钱操纵根据，可以主要分为三个部分，分别是事前本钱操纵、事中本钱操纵、事后本钱操纵。可以说整个房地产开发项目本钱的操纵，就是整个房地产开发项目中各个环节的本钱操纵，各个环节之间的联系与有效的操纵可以保证企业制定的本钱治理方案可以在项目进行时真正的实行。②操纵项目本钱的优势，在相关的项目治理过程中，有效的完成本钱操纵治理工作，是关心房地产开发企业实现利益最大化的方式。房地产开发企业对开发项目进行有效的本钱治理操纵工作，可以关心提升项目的治理、有效的操纵本钱、增添房地产开发企业的核算能力、促进企业经济与社会经济的提升。项目本钱操纵本钱工作将每个环节的治理连接，成为主要的本钱操纵治理工作，实现本钱操纵在房地产开发企业中的优势。　　3 房地产开发项目本钱操纵讨论　　3.1 健全合约治理制度　　国家要提高对合同治理的重视，为项目本钱执行合约治理模式提供保障。通过建立健全相关制度，可以为合同的执行提供支持，确保每一个环节都有制度可循。房地产行业的走向应当更加法制化和规范化，加强合同治理是重要路径。在健全合同治理制度时，要结合项目实际和合同执行的不同阶段对每一项合同内容和合同界限加以明确，并对合同执行的每一个阶段制定合同治理制度，做到全覆盖和深入的实现合同治理。　　3.2 本钱操纵的优化　　①实施生命周期本钱操纵。房地产企业要在全生命周期理论的指导下，将本钱操纵贯穿于前期策划、项目设计、项目实施、项目销售各个阶段，形成基于项目全生命周期的本钱操纵体系。房地产企业要对开发项目全生命周期内的本钱操纵重要环节进行分析，成立本钱操纵部门，负责项目实施过程的本钱管控，制定各个阶段的本钱操纵措施，加强本钱操纵措施执行力度，实现开发项目利润最大化。此外，房地产企业要重视本钱治理队伍建设，运用先进的本钱治理方法，在治理实践中不断优化本钱操纵措施。②实施本钱动态操纵。房地产企业在对开发项目进行本钱操纵的过程中，可以实施本钱动态操纵，具体可实行如下几种方法：其一，限价设计。可根据本钱的估计状况对各项本钱及各阶段的本钱开支进行设定，并执行限价，以此来实现对总量的操纵，从而确保本钱始终保持在受控范围内。其二，限价选购。材料是房地产开发项目中本钱的重要组成部分之一，对其进行选购时，可根据品质及目标价位进行限制，确保材料的性价比最高。其三，先算后干。项目实施中假如本钱超支，应通过对比分析等方法，找出具体的缘由，据此增添本钱操纵的针对性，防止后续项目出现类似的状况。　　3.3 工程造價核算体系的优化与创新　　工程项目优化操纵主要由造价监管系统、工程信息系统以及价格操纵系统合并组成，在实施中需要动态化治理房地产的工程造价，最大程度上实现工程造价体系的优化与创新。相关工作人员可以通过计算机的利用搜集、传输、整理、存储工程造价相关信息，并且进行系统的使用及维护，代替日常业务的人工处理，准时提供给治理人员完好全面的信息，确保企业能够拥有最新资料，从而准时提供治理人员有效参考资料。工程量清单计价能够完成计量单位项目规定的所需机械费、治理费、人工费、材料费、预期利润，同时还包含了合同中涉及的潜藏及显现的全部风险与责任，确保价格组成的合理性与完好性，保证其能够与市场价格相近的可比性。　　3.4 开发本钱中存在的隐形失效本钱　　隐形实效本钱主要指的是建筑材料的放置储存费用;机械设备的闲置费用;机械设备在使用不当时对工程造成的影响;施工环节中出现的多余流程造成人力资源的浪费;施工人员的娴熟程度不够导致工程环节施工缓慢;遇见突发性时间暂停项目出现的损失。隐形失效本钱对于企业开发本钱也是一项严峻的损失，所以项目的治理人员需要做好相对应的隐形本钱治理。　　4 结语　　房地产开发企业在进展过程中，要关注工程本钱，要具有科学的本钱操纵思维和操纵策略。结合工程本钱操纵阅历可知，对于房地产开发企业而言，其要加强对合约治理下的项目本钱操纵的实践，