房地产营销策划 -中原天津未来城营销策略报告.docxVIP

未来城营销策略报告 未来城营销部 目 录 目录一 市场格局剖析 目录二 本案价值研判 目录三 营销策略方案 目 录 目录一 市场格局剖析 宏观政策 天津市场 北辰市场 竞争格局 市场总结 宏观政策：政策持续收紧 调控未见放松 2018.3.5年初定基调，推进房地产税立法，房地产回归居住属性 天津政策 金融政策 2018.3.5 年初定基调，推进房地产税立法，房地产回归居住属性 2018.2.5央行主要工作内容发布，“ 货币政策、金融风险、改革 2018.2.5 央行主要工作内容发布，“ 货币政策、金融风险、改革“是关键词 2018.3.13 银监会保监会合并，低利率告一段落 2018.4.10 发改委严格控制主题公园周边地产开发 2018.8.1 七部委联合政治房产乱现象；贷款利率持续上浮，购房成本增加 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 2018.1.9 双十条确定租房落实细则 2018.1.25 银监会通过抑制居民 2018.2.8 推出“人才新政八条” 2018.3 严防房地产较大波动，做好三价联控，防止出现地王 2018.5.16 海河英才计划颁发，一天30 万人涌入天津 2018.4.25  2018.6 央行定向降 准0.5个点释放资金7000亿  2018.7 信贷政策收 紧，银行已暂定办理25年以 2018.8 “冬季大气综合治理”强化施工扬尘管控措施颁布 杠杆率和严处违规房地产融资手段，严控资金流入楼市，央行对惠普金融定向降准 定向降准置换中期借贷便利，央行货币政策组合拳释放流动性 上个人商贷业务，各行额度吃紧，批贷标准从严 从逐渐严格细化的政策可以看出政府管制房地产行业的力度及决心，并且严峻的调控政策未见放松，未来还将持续。 天津市场：政策余温持续 市场预期下行 供销量价齐跌 250供销比0.9天津市17年1月到18年7月量价走势供销比0.9818000 250 供销比0.9 天津市17年1月到18年7月量价走势 供销比0.98 18000 17500 200 17000 200 17000 150165001600010015500501500014500 150 16500 16000 100 15500 50 15000 14500 0 14000 2017 2017 2017 2017 2017 2017 2017 2017 2017 2017 2017 2017 2018 2018 2018 2018 2018 2018 2018 2017 2017 2017 2017 2017 2017 2017 2017 2017 2017 2017 2017 2018 2018 2018 2018 2018 2018 2018 年01 年02 年03 年04 年05 年06 年07 年08 年09 年10 年11 年12 年01 年02 年03 年04 年05 年06 年07 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 供应量：2018年1-7月市场供应面积约460万㎡，2017年1-7月市场供应面积约657万㎡，同比下降30%； 成交量：2018年1-7月市场成交面积约613.83万㎡，2017年1-7月市场成交面积约726.8万㎡，同比 下降16%； 成交价格：2018年1-7月市场成交均价15368元/㎡，2017年1-7月市场成交均价15983元/㎡，同比 下降4%； 供销比：2017年1-7月供销比为0.9，受调控政策波及，市场预期下行，2018年1-7月供销比为0.98； 结论：天津新房市场整体延续去年的冷淡基调，供销量价同比均有不同程度下降 1.3-1 北辰市场：真空供应挤压库存去化 区域供销量价仍呈下降趋势 16年1月到18年7月北辰区量价走势 14.59万㎡30 14.59万㎡  25000 18.36万㎡25 20000 18.36万㎡ 20 15000 15 10000 10 5 5000 0 0 6- 6- 6- 6- 6- 6- 6- 6- 6- 6- 6- 6- 6- 6- 6- 6- 6- 6- 6- 6- 6- 6- 6- 6- 7- 7- 7- 7- 7- 7- 7- 7- 7- 7- 7- 7- 8- 8- 8- 8- 8- 8- 8- 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 01 02 03 04 05 06 07 供应量：2018年1-7月北辰区市场供应面积约37.7万㎡，2017年1-7月北辰市场供应面积约70.74万㎡，同比