房产中介欺诈行为分析.docxVIP

PAGE 1 房产中介欺诈行为分析 关于房产中介欺诈行为分析 随着上海房地产市场的不断进展，上海房产中介市场也在日益壮大。人们通过房产中介询问、购买、出售、租赁房产已经是很普遍的现象。房产中介在房产交易中的地位日益上升。据有关部门统计本市约50％的新建商品房销售和90％的二手房买卖是通过房地产中介企业实现的。本文通过对房地产中介市场的具体了解，其中存在的主要欺诈行为有： 1. 以包销的名义，隐瞒托付人的实际出卖价格和第三方进行交易，猎取佣金以外的酬劳。2. 从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。3. 无照经营、超越经营范围和非法异地经营。4. 房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。5. 房地产经纪组织滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人作出不合理、不公正的规定。6. 房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。7. 各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语，以及未经登记发布房地产印刷品广告。 这些行为损害了消费者直接的经济利益，并且间接损害了国家利益，扰乱了房地产市场正常的操作、运行秩序。如何防范并解决这些问题，笔者提出了些建议：  在房产交易场所通过发放宣扬单提示购房者，留意区分居间合同与行纪合同中这两种行为。购房前认真索取中介机构的营业执照、执业资格证书等证件；对于所谓的“可转换产权房”应当向房产管理部门询问了解该房产的真实状况并且在合同中商定中介方假如供应状况不实应当负责的赔偿责任。对于房产中介方的广告、店堂招贴等宣扬资料上，凡标明符合合同要约要件的内容，视为要约作为合同的附件，一并写入合同中，以此约束相对方。达成协议后，对办理产权过户手续，购房者应当本人亲自办理，以避开产权无法过户风险等 一、目前房产中介进呈现状 随着上海房地产市场的不断进展，上海房产中介市场也在日益壮大。上海市房产中介企业已快速进展到了8万余家，人们通过房产中介询问、购买、出售、租赁房产已经是很普遍的现象。  为了加强房地产中介服务管理，维护房地产市场秩序，保障房地产活动当事人的合法权益，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，对房地产中介服务进行了定义：房地产中介是指房地产询问、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。包括了以下—— 1. 房地产询问，是指为房地产活动当事人供应法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。2. 房地产价格评估，是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动。3. 房地产经纪，是指为托付人供应房地产信息和居间代理业务的经营活动。 房产中介在房产交易中的地位日益上升。据有关部门统计本市约50％的新建商品房销售和90％的二手房买卖是通过房地产中介企业实现的。可以说大部分的房产交易行为是通过中介机构进行，中介机构沟通买卖双方起到了一个桥梁的重要作用。  尤其在私人之间的房屋买卖中（即二手房转让），由于很多买方与卖方相互不生疏、不了解，可以说信用无从谈起：买方担忧给了钱，拿不到房；卖方担忧买方不是一次性支付全部款项（如要办理银行贷款），分几次支付，会不会拖泥带水拖延付款等等。这时，房产中介机构消灭，中介方是以单位的名义消灭，并且经过国家行政部门的审批，具备经营资格。买卖双方就可以将中介方作为第三方来沟通信息，调停买卖双方之间的争吵；而且买卖双方需要办理产权转让等手续，更需要中介机构供应专业意见、帮忙办理。因此房产中介的产生与进展正是我们社会经济进展所需要的。但是，由于房产中介行业进入门槛相对不高，因此也就良莠不齐，大多数中介机构奉公守法、诚恳经营、在挂念消费者购置产业供应了优质服务。但也有不少不良中介机构存在了欺诈行为，侵害消费者的合法权益。笔者所在所知道的中介欺诈行为进行具体分析。 二、房产中介市场现实存在的欺诈行为1. 以包销的名义，隐瞒托付人的实际出卖价格和第三方进行交易，猎取佣金以外的酬劳。 托付人一般分两种：房产开发企业和私有房产权人（自然人）房地产开发企业托付中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面托付合同，托付合同应当载明托付期限、托付权限以及托付人和被托付人的权利、义务。 受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售托付书。受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当照实向买受人介绍所代理销售商品房的有关状况。 受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。  同样，自然人托付房产中介机构销售商品房的也应当参照上面开发企业托付的方法办理。同时依据商品房销售管理方法 （２００１年３月１４日建设部第３８次部常务会议审议通过 自２００１年６月 １日起施行）第二十八条规定： 受托房地产中介服务机构在代理销售